6 советов специалиста о перепланировке помещения под хостел или мини-гостиницу

ГОСТ

Нужно предварительно узнать про организацию бизнеса, требования к помещению. Хостел тогда будет работать по нормам. С 2015 года действует ГОСТ 56184-2014 «Общие требования к хостелам». Согласно ему, гостиничное заведение обустраивают по следующим правилам:

  1. Под 1 постельное место выделяют не меньше 4 м².
  2. Высота потолков должна равняться не меньше 2,5 м.
  3. У кроватей должны быть размеры не меньше 80 х 190 см, а расстояние между ними – свыше 75 см.
  4. В помещении должны быть огнетушители и журнал по пожарной безопасности.
  5. На 15 мест нужна 1 душевая кабина. Санузел должен располагаться не в жилом помещении.
  6. На 12 мест оборудуют 1 туалет.
  7. На 6 мест нужна 1 раковина.
  8. Необходим доступ к питьевой воде и чайнику.
  9. Нужна комната для общения постояльцев, к примеру, гостиная.
  10. Если поблизости есть заведение общественного питания, то можно не открывать кухню в хостеле.
  11. Должны быть прописаны правила поведения для персонала и гостей, а также права, обязанности, ответственность.

Это основные требования к помещению. Хостел надо открывать с учетом пунктов 5,7 и 3. Они свидетельствуют, что заведению не подходят цокольные этажи и подвалы. Это учитывается, когда открывается любой хостел. Планировка помещений должна быть удобной для людей.

Важно выбрать подходящее расположение помещения. Под хостел подойдет центр города

Следует учитывать расположение туристических мест, транспортной развязки, наличие рядом метро и вокзалов. Тогда заведение будет пользоваться популярностью. Желательно, чтобы рядом не было еще одного такого заведения, как хостел.

Санкт-Петербург и другие крупные города являются лидерами в этом бизнесе. Часто заведения здесь открывают в квартирах, так как в данном случае обустройство требует меньших материальных затрат. Из недостатков выделяют конфликты с соседями

Чтобы не допустить их, важно внимательно отнестись к дисциплине работников и постояльцев

Как открыть хостел в нежилом помещении?

Хостел – тип низкобюджетной гостиницы, активно развивающийся сегмент бизнеса.

Основная целевая аудитория хостелов – молодые туристы, желающие сэкономить деньги, которые приходится тратить на гостиницы.

Стоимость проживания значительно снижена за счет уменьшения объемов сервиса, что вполне устраивает молодых постояльцев, для которых самое главное – иметь место для ночлега.

Для владельца (хостельера) тоже выгодно не делать каких-то крупных инвестиций, направленных на создание роскошных апартаментов с многочисленной обслугой, а обойтись положенным минимумом услуг при максимальной загруженности площадей.

При этом, не следует путать хостел с ночлежкой для гастарбайтеров.

Существуют четкие требования, нормативы и правила, устанавливающие порядок работы и оснащенность предметами быта и санитарно-техническими устройствами в зависимости от расчетного количества постояльцев.

Для открытия хостела в нежилом помещении потребуются следующие документы:

  1. Согласование с пожарной инспекцией.
  2. Разрешительные документы от Роспотребнадзора (СЭС).
  3. Договор с коммунальщиками на вывоз ТБО.
  4. Регистрационные документы предприятия (или ИП).
  5. Учет в налоговой инспекции.
  6. Документы на помещение (собственность или аренда).

Этот список содержит только самые необходимые бумаги, в каждом конкретном случае могут потребоваться еще какие-либо документы.

Следует иметь в виду, что работа хостелов законодательно регламентирована. Установлены нормативы на количество человек на единицу площади, определено число санузлов, душевых кабинок и умывальников.

Так, одно спальное место должно занимать не менее 2,5 кв.м., а одноместный номер – не менее 9 кв.м.

На 15 человек должен иметься как минимум один туалет, душевая кабинка, один умывальник. Также обязательно наличие гостиной – комнаты общего пользования, предназначенной для общения, в нормативах она именуется общей зоной.

Наличие столовой и кухни жестко не обозначено, но рекомендуется.

Причиной такого положения является достаточная распространенность предприятий общепита, поэтому требования ограничены наличием чайника и кулера для воды.

С точки зрения санитарии и исключения различных злоупотреблений, такая ситуация вполне понятна, и, тем не менее, большинство хостельеров стараются обеспечить свои заведения всем необходимым для самостоятельного приготовления и приема пищи, или обеспечивают реализацию готового питания на месте.

Наличие постельного белья тоже не вменяется в обязанность, но, если оно входит в сервисный набор, то менять его полагается не реже, чем 1 раз в 5 дней или при смене постояльцев.

Все указанные нормативы – это минимальные требования, для улучшения качества проживания гостей препятствий не делается.

Обычно гостям предлагаются утюги, фены, чайники, стиральные машины, оборудуется WiFi и т.д. Такие условия вкупе с невысокой платой за проживание способствуют быстрому продвижению хостела и привлекают постояльцев.

Финансовая часть

Какова стоимость заведения? Для этого необходимо определить, сколько требуется на открытие. Нужны будут разовые и ежемесячные затраты. К разовым относят:

  • ремонт и дизайн – 400 тыс. рублей;
  • приобретение оборудования и мебели – 900 тыс. рублей;
  • реклама – 50 тыс. рублей;
  • регистрация бизнеса и другие расходы – 100 тыс. рублей.

Разовые затраты составляют около 1,5 млн. рублей. К ежемесячным расходам относят:

  • аренду помещения – 45 тыс. рублей;
  • зарплаты и перечисления во внебюджетные фонды – 85 тыс. рублей;
  • коммунальные услуги – 15 тыс. рублей;
  • услуги на аутсорсинге – 15 тыс. рублей;
  • покупка расходных материалов – 5 тыс. рублей;
  • иные расходы – 20 тыс. рублей.

Ежемесячно будет тратиться около 185 тыс. рублей. Но это примерные показатели. В зависимости от размера заведения и региона они могут отличаться.

Регистрация бизнеса

Тип регистрации зависит от того, где планируется открыть хостел:

  • В квартире. В данном случае потребуется зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя (ИП). Это быстрая и доступная процедура.
  • В нежилом помещении (наподобие мини-гостиницы). В этом случае уже требуется зарегистрироваться как общество с ограниченной ответственностью (ООО). Данная процедура требует большей бумажной волокиты и обойдётся несколько дороже, нежели регистрация ИП. Более подробно о том, чем отличается ИП от ООО, и в чём их преимущества и недостатки, расскажет эта статья.

При открытии бизнеса хостелу можно присвоить следующие коды ОКВЭД:

  • 23 – деятельность иных мест проживания;
  • 23.5 – деятельность иных мест временного проживания, которые не включены в другие группировки;
  • 20 – деятельность по предоставлению мест для краткосрочного проживания.

Требуется также приобрести кассовый аппарат и зарегистрировать его в налоговой. Начинающим предпринимателям на начальном этапе ведения бизнеса рекомендуется выбрать упрощённую систему налогообложения (УСН), предполагающую уплату 15% от прибыли организации или 6% от всего денежного оборота в год.

Хостел как бизнес в России

Хостелы – это выгодный бизнес, ориентированный на быстрорастущий рынок краткосрочной аренды жилья. В Москве и Санкт-Петербурге есть около 1000 хостелов. Точные данные неизвестны, т.к некоторые хостелы не зарегистрированы официально. По данным Росстата, всего в России в 2016 году зарегистрирован 881 хостел. Данные Booking.com отличаются от официальной версии: в сентябре 2017 года популярный портал предлагает 453 хостела в Москве, 447 – в Санкт-Петербурге и 2353 хостела по всей России. В апреле 2018 Booking предлагает в Москве на ближайшие дни 363 варианта размещения в хостелах, то есть на 90 вариантов меньше, чем полгода назад: возможно, часть хостелов закрыты, или там нет свободных мест.

На сайте посуточной аренды жилья Airbnb по Москве и Московской области есть 13-15 тысяч адресов, сдающихся в посуточную аренду. Потребность рынка в этом регионе – обеспечить временным жильем 8-10 млн. человек в год. Очевидно, что гостиницы не могут обеспечить такой высокий спрос: кроме того, многим приезжим гостиницы в Москве не по карману. В регионах ниша хостелов, по оценкам специалистов, составляет 20%- 40% гостиничного бизнеса.

Растущий рынок посуточной аренды жилья в крупных городах, высокая рентабельность и относительно небольшие вложения на старте делают хостел привлекательным бизнес-проектом. Но некоторые предприниматели предпочитают не делать хостел с нуля, а купить как готовый бизнес.

Что нужно для открытия хостела: обзор законодательства

Особое внимание при открытии хостела нужно уделить законодательным требованиям. Первые хостелы в России стали появляться в Москве и Санкт-Петербурге в 2007 году, но до 2015 года в законодательстве РФ вообще не было определения хостела

Любой человек мог устроить в своей квартире небольшой хостел, просто отправив заказное письмо с уведомлением в Роспотребнадзор. Получать дополнительные разрешения требовалось лишь в случае перепланировки квартиры под хостел.

С 1 января 2015 года вступил в силу регламент “Общие требования к хостелам” (ГОСТ 56184-2014). Он определил хостел как “Экономичное средство размещения, предназначенное для временного проживания, преимущественно для малобюджетного туризма, имеющее номера/комнаты различной вместимости и санузлы, как правило, за пределами номера/комнаты, а также помещения (зоны, места) для общения гостей.”

Этот регламент установил требования к хостелам (правда, часть из них носит рекомендательный характер).

Основные требования:

  • Общая площадь жилой комнаты на одну кровать (одноярусную или двухъярусную) не менее 4 кв. метров. То есть в комнате площадью 20 кв. метров можно разместить 5 обычных или двухъярусных кроватей (5-10 койко-мест).
  • На каждые 15 койко-мест должно быть оборудовано не менее 1 душа и 1 туалета
  • Обязательно наличие общей зоны для отдыха и общения гостей
  • Хостелы могут быть как смешанного типа, так и раздельными по половому признаку (мужские и женские)

Также есть целый ряд дополнительных требований (установлена высота потолков, порядок уборки, смены постельного белья и вывоза мусора, требования к персоналу, мерам безопасности, нормам освещения и т.п.). Выполнение этих требований позволяет сделать комфортный хостел, а не ночлежку.

Регламент также ввел классификацию хостелов по количеству койко-мест:

  1. до 25 – мини-хостелы,
  2. от 25 до 50 – малые хостелы
  3. от 50 до 120 – большие хостелы

С 2016 года в России начали кампанию по войне с хостелами. Депутаты подготовили и приняли в первом чтении законопроект, который существенно ограничивал возможности хостельеров в многоквартирных домах и фактически вынуждали бизнесменов уйти с этого рынка, ведь 75-80% хостелов в России находятся именно в многоквартирных домах. Чаще всего их делают на первых этажах, но формально никто не запрещал сделать хостел на шестом этаже девятиэтажки. Это часто не нравится другим жильцам. Поэтому законопроект предлагал существенные ужесточения существующих законов:

  1. обязательный перевод квартиры под хостел из жилого фонда в нежилой
  2. возможность сделать хостел только на первом этаже (или на втором при условии что на первом этаже – нежилые помещения)
  3. обязательно иметь отдельный вход в хостел (не через общий подъезд)
  4. письменное согласие всех жильцов дома

Выполнить эти условия для большинства хостельеров невозможно, поэтому принятие закона означало их уход с рынка. Мнения чиновников по этому вопросу разделились: одни говорили о необходимости защитить “многострадальных” жильцов дома от жадных хостельеров, другие – о том, что хостелы решают важную проблему с временным размещением, отвечают потребностям рынка и помогают развивать туризм в России. После пикетов против принятия закона его дальнейшее рассмотрение было отложено.

Сейчас формально хостелы можно размещать в жилых помещениях без отдельного входа и без согласия жильцов дома/подъезда. При этом Роспотребнадзор может закрыть любой хостел при поступлении жалоб от жильцов дома. Основанием для закрытия может стать что угодно: например, отсутствие эвакуационного выхода из помещения.

В 2018 году в парламент снова внесли законопроект о запрете хостелов в жилых домах. Владельцы хостела готовы к регулированию рынка, но пока непонятно, в какой редакции (мягкой или жесткой) будет принят новый закон о хостелах – и будет ли он принят вообще.

Как организовать мини-гостиницу в квартире: инструкция

Чтобы организовать приятный хостел, который всегда будет востребован у туристов, нужно следовать таким путём:

  1. Выбрать место и помещение.
  2. Зарегистрировать бизнес.
  3. Заняться перепланировкой помещения и завезти мебель. Рекомендую выбирать качественные кровати, поскольку хостел чаще всего снимают из-за спального места.
  4. Пригласить на работу персонал: управляющего, администратора (с хорошим английским языком), горничную, сантехника, электрика, охранника. Также должен быть маркетинговый отдел, отдел бронирования и бухгалтерия.
  5. Вложить деньги в рекламу.

Будущему владельцу нужно также иметь в виду, что с принятием Федерального закона «О внесении изменений в ст. 17 ЖК РФ» хостелы можно будет открывать только в нежилых помещениях: в отдельных зданиях нежилого назначения или в помещениях многоквартирных домов, которые перевели в нежилое.

Для перевода квартиры в нежилую должны соблюдаться следующие правила:

  • Квартира расположена на первом этаже. Если выше — под ней должны быть нежилые помещения.
  • В помещение есть отдельный вход (не через общий подъезд) или его можно организовать.
  • В квартире нет прописанных и в ней не живут.
  • Здание не аварийное.

Чтобы перевести квартиру в нежилой фонд, нет необходимости получать согласие всех жильцов. Это нужно будет сделать, только в том случае, если хозяин захочет сделать к ней пристройку или демонтировать балкон.

Документы для перевода жилья

Стандартная процедура перевода жилого помещения в нежилое предусматривает сбор документации. В пакет документов входят:

  • план помещения;
  • технический паспорт;
  • справка из пожарной службы, Роспотребнадзора и ДЕЗа (дирекции единого заказчика), которые занимаются вопросами организации работ по обслуживанию жилого фонда;
  • документ, подтверждающий, что собственники многоквартирного дома согласны на пристройку к зданию или демонтаж балкона квартиры (при необходимости);
  • проект перепланировки;
  • документ, подтверждающий отсутствие прописанных в квартире жильцов;
  • справка из БТИ о стоимости перевода помещения;
  • документ, подтверждающий регистрацию права собственности.

Помещения больше 100 м2 должны быть оборудованы запасным выходом.

В хостеле должны быть соблюдены противопожарные и санитарно-гигиенические нормы, владелец должен будет заключить договоры с обслуживающими компаниями (для уборки, вывоза мусор, плановой дезинфекции и пр.), а сотрудники должны вести журнал миграционного учёта и вписывать туда данные об иностранных гостях.

Какие налоги нужно платить?

Любой бизнес, в том числе гостиничный, нужно регистрировать и платить налоги. Будущий владелец может стать юрлицом — ООО или остаться физическим лицом и зарегистрировать ИП.

Хозяин хостела может платить налог по упрощенной системе налогообложения в том случае, если годовая выручка от бизнеса составляет не более 64 млн руб.

Чтобы понять, выгодна УСН или нет, необходимо составить бизнес-план и понять примерные доходы и расходы. Затем нужно рассчитать рентабельность: прибыль разделить на выручку.

«Упрощёнку-доходы» рекомендуют использовать в том случае, если рентабельность более 40%. Размер налога составит 6%. Если рентабельность менее 25% — можно применять упрощённую систему «доходы минус расходы». Налог в этом случае составит 15%.

В чем разница в их организации?

  1. Помещения в отеле отличаются, как правило, более дорогим убранством, оно просторнее, в номере имеется:
    • индивидуальная уборная;
    • душевая;
    • балкон (почти везде).

    Хостел в этом плане уступает: там проживают несколько человек, удобства находятся не в номере, а о прекрасных видах из окна можно говорить, если помещение оборудовано в центре города (и то не всегда).

  2. Гостиница обычно предоставляет своим постояльца услуги питания, для хостела – это необязательное условие, но приветствуется и выступает как неоспоримый плюс, также рекомендуется такое расположение хостела, при котором обеспечено нахождение рядом кафе, столовой или забегаловки.
  3. Помещение под хостел, как правило, испытывает на себе перепланировку, т.к. зачастую открывается в обычной квартире, которой предоставлен статус нежилого помещения. Гостиница – это в лучшем случае особняк, в худшем – просто здание, выкупленные для целей ведения бизнеса, выступает как полноценный комплекс. Т.е. размер, в данном случае, тоже имеет значение.

Гостиница в жилом доме — практика и реальность

Как же расположить гостиницу в жилом доме?

Собственник имеет право сдавать принадлежащую ему площадь в аренду, однако только по назначению, т.е. в помещении должны проживать люди.

Так как гостиница является местом для предоставления услуг, то и использовать жилое помещение под гостиницу нельзя, поэтому его необходимо перевести в нежилой фонд.

Для этого требует собрать пакет документов:

  • нотариально заверенная доверенность для организации, которая будет заниматься переводом;
  • нотариально заверенные копии документов на помещение (свидетельство о праве собственности и т.п.);
  • документы о фирме (если действует юридическое лицо), ее регистрация и свидетельство о постановке на налоговый учет;
  • и другие документы по необходимости.

После перевода объекта собственнику следует пройти сертификацию согласно закону «Об основах туристической деятельности». Все объекты туристической индустрии классифицируются аккредитованными органами исполнительной власти организациями. Каждая гостиница должна иметь соответствующее свидетельство, за отсутствие которого предусмотрен штраф по КоАП РФ (от 7000 до 10 000 рублей — на должностных лиц, от 40 000 до 50 000 рублей для юридических лиц).

Когда не обязательно переводить жилое помещение под гостиницу в нежилое?

Если жилые помещения, принадлежащие собственнику, будут сдаваться в аренду для проживания по договорам, то и перевод в нежилой фонд не потребуется. Помещение собственника продолжает числиться в жилищном фонде согласно ЖК РФ статье 19. А ГК РФ (статья 288) дает право собственникам предоставлять помещения в найм по договору как физическим, так и юридическим лицам.

Однако в последнем случае стоит помнить, что если помещение остается жилым, выполняется перепланировка, и выдается оно за гостиницу, то она не будет иметь своего статуса. Зарегистрировать ее по всем правилам не получится, гостиница будет «серой».

А значит, ее владелец потеряет часть клиентов. Ведь в такой гостинице не смогут разместиться люди, приезжающие в официальную командировку, так как им необходимы отчетные документы по командировке. Сотрудничать с турфирмами данная гостиница также не сможет, ей придется самой искать клиентов и рекламироваться.

Если планируется оформлять помещение именно как гостиницу, перевод в нежилой фонд обязателен.

Что говорит закон?

Ситуация с нелегальными хостелами сложна тем, что в России все еще нет четкой правовой базы для мини-гостиниц.

Хостелы относят к нежилым фондам – это значит, что помещение для хостела должна получить статус нежилого. И если рассматривать мини-отель с точки зрения гостиничных услуг, его владельцы должны обеспечить помещение:

  • Системой звукоизоляции в номерах.
  • Охранной сигнализацией.
  • Системой противопожарной безопасности.
  • Защищенными местами для хранения ценных вещей (сейфы).
  • Ресурсами для соблюдения санитарно-эпидемиологических требований (средства для уборки, обслуживающим персоналом).

Но при этом собственник может пойти обходным путем: сдавать свое жилье в долговременную аренду, законно выплачивать лишь 13% подоходного налога и оформлять договор аренды с каждым отдельным жильцом, расторгая его при выезде постояльца. Именно так и поступает большинство нелегальных ночлежек.

Как открыть мини отель

Мини-отель отличается от хостела наличием отдельных комнат для каждого постояльца или пары/семьи постояльцев. Обычно мини- отель расположен в отдельно стоящем здании и имеет не более 30 номеров. Душ может быть в каждом номере, как в обычном отеле, а может быть несколько душевых кабин и туалетов в общем доступе. Номера в мини-отелях обычно снабжены микроволновкой; часто есть общая кухня.

Мини-отель – более “продвинутая” и дорогая версия хостела с повышенным уровнем комфорта. Такие отели ориентированы не на молодежь, а на людей среднего и старшего возраста, командировочных и семейные пары.

Помещение для мини-отеля можно арендовать, построить с нуля или использовать уже имеющееся в собственности помещение. Каждый вариант имеет свои достоинства и недостатки

Перед открытием также важно рассчитать все доходы и расходы, составить бизнес-план

Можно действовать по тому же плану, что и при открытии хостела, но учитывать особенности мини-отелей:

  • больше расходов на открытие
  • больше доходов (за счет более высоких цен с каждого постояльца)
  • другая целевая аудитория.

В основном алгоритм открытия мини-отеля и хостела почти не отличается.

Оборудование и мебель

По требованиям к помещению, хостел должен быть уютным, поэтому надо заранее выполнить косметический ремонт, а затем заняться его обустройством. Для этого требуется приобретение:

  • 2-ярусных кроватей;
  • диванов;
  • пуфиков (кресел);
  • тумб;
  • шкафов;
  • кухонного гарнитура;
  • обеденного стола;
  • стульев для кухни;
  • сушилок.

Важное значение имеет приобретение кроватей, так как основной услугой хостела является обеспечение здорового сна. Нужны качественные 2-этажные кровати и ортопедические матрасы

Необходимо постельное белье и подушки. Кроме мебели требуется покупка:

  • холодильника;
  • микроволновой печи;
  • плиты;
  • чайника;
  • стиральной машины;
  • фена;
  • утюга с гладильной доской;
  • пылесоса;
  • 2 ноутбуков (один нужен администратору, а второй покупается для постояльцев);
  • развлекательного оборудования – плазменного телевизора, приставки, настольных игр;
  • системы охраны – пожарной сигнализации, видеонаблюдения;
  • сейфовых ячеек.

В кухню потребуется посуда для приготовления и подачи пищи. Все это необходимо обязательно включить в бизнес-план хостела.

Что такое хостел

Хостел — система размещения, предоставляющая постояльцу (как правило, на короткий срок) спальное место в комнате на несколько человек. Хостел – самая доступная альтернатива отелям и квартирам, сдающимся в посуточную аренду. Хостелы есть во всем мире: они сделали путешествия и поездки в другие города более доступными для студентов, молодежи и представителей среднего класса. Большинство хостелов располагаются в США и Европе, но в последние 10 лет хостелы активно развиваются и в России.

Первый хостел появился в Германии более 100 лет назад, в 1909 году. Его основал школьный учитель Рихард Ширманн, который вывозил учеников из небогатых семей по выходным за город. Сначала для ночевки использовались школы, а затем появилась идея бюджетного размещения для молодежи, работающего на постоянной основе.

Хостелы довольно комфортабельны для своей ценовой категории: клиентам предоставляется постель, маленький шкаф/тумбочка для хранения вещей, общая зона и душ/туалет в совместном пользовании с другими постояльцами и завтрак. Количество человек в одной комнате варьируется в пределах от 4 до 10.

Вероятные риски

При ведении бизнеса возможны следующие риски:

  1. Ужесточение законодательных норм. В данном случае необходимо внимательно решать организационные вопросы. Это приводит к дополнительным тратам.
  2. ЧС, аварии. Приводит это к порче имущества, приостановлению работы. Поможет в этом случае страхование.
  3. Рост конкуренции. Нужно формировать базу клиентов, создавать специальные предложения, предоставлять дополнительные услуги, повышать качество. Данная проблема снижает доходы, уровень рентабельности, уменьшает количество клиентов.
  4. Сезонные колебания спроса.
  5. Невыгодное местоположение. Нужно провести геомаркетинговое исследование. Проблема приводит к уменьшению количества клиентов, снижению доходов.
  6. Низкая квалификация сотрудников. Нужно принимать на работу опытных специалистов. Также можно назначать для них обучение. Проблема служит причиной недовольства клиентов, снижения потенциала постояльцев.
  7. Технологические риски. Нужно своевременно заниматься ремонтом техники. Новое оборудование надо покупать благодаря амортизационному фонду. Риск снижает качество предоставления услуг.

Данные риски обычно возникают у всех начинающих бизнесменов. Не допустить их позволит грамотное ведение своей деятельности. А в случае появления проблем, необходимо своевременно их устранять.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: