Топ-10 стран для покупки зарубежной недвижимости:выбор россиян

Север России — самый выгодный район для покупки квартиры

Окупаемость жилья рассчитывалась как отношение средней цены однокомнатной квартиры на вторичном рынке в городах России к средней годовой арендной ставке (без учета простаивания и расходов на ремонт). При расчетах специалисты использовали данные о ценах предложений, представленных на портале недвижимости Domofond.ru, по состоянию на сентябрь 2018 года.

Наилучшую окупаемость показали города на севере страны: они заняли первые три места. Лидирует Воркута: здесь доходность аренды составляет 31,8%, окупаемость — чуть больше 3 лет. Второе и третье места принадлежат Норильску (доходность 20,6%, окупаемость чуть меньше 5 лет) и Североморску с доходностью 16,3% и окупаемостью немногим больше 6 лет.

За исключением Кингисеппа (Ленинградская область, 9-е место в общероссийском рейтинге), все города в топ-10 окупаемости находятся в северных и восточных регионах России. Республика Коми представлена в десятке лидеров не только Воркутой, но и занявшим 7-е место Усинском. Соседи по Дальнему Востоку — Хабаровский край, Магаданская область и Камчатский край — тоже вошли в топ-10 с городами: Комсомольск-на-Амуре (8-е место), Магадан (7-е место) и Петропавловск-Камчатский (10-е место).

Города-лидеры по доходности и окупаемости однокомнатных квартир

Место
Регион
Город
Аренда, руб. в месяц
Продажа, руб. за квартиру
Доходность аренды, % за год
Окупаемость, лет

1
Республика Коми
Воркута
9 322
351 457
31,8
3

2
Красноярский край
Норильск
15 097
879 973
20,6
5

3
Мурманская область
Североморск
13 454
991 891
16,3
6

4
Тюменская область
Тобольск
21 750
1 663 935
15,7
6

5
Иркутская область
Усть-Илимск
11 400
950 869
14,4
7

6
Республика Коми
Усинск
20 004
1 702 103
14,1
7

7
Магаданская область
Магадан
20 422
1 755 483
14,0
7

8
Хабаровский край
Комсомольск-на-Амуре
14 305
1 353 643
12,7
8

9
Ленинградская область
Кингисепп
18 483
1 804 406
12,3
8

10
Камчатский край
Петропавловск-Камчатский
20 993
2 161 691
11,7
9

Способ №1: покупка физического объекта

Конечно, купить квартиру за 100 000 не получится, разве что гараж. И тот в какой-нибудь глуши. Но это первое, что приходит на ум если вы решили вложить свои деньги в недвижимость. На первый взгляд тут все просто: инвестор покупает конкретную квартиру (дом, торговую площадь, офис, склад или просто место на парковке).

Заработать на такой инвестиции можно двумя способами:

  • Сдавая недвижимость в аренду (посуточно, помесячно или на длительный срок). Такие инвестиции называют «рентными»
  • Купив актив по более низкой цене, а продать по более высокой (спекулятивный доход)

Классическим вариантом можно считать покупку первичной недвижимости на начальной стадии строительства (квартиры в готовых объектах всегда стоят дороже, чем на этапе «фундамента»).

Есть даже профессиональные инвесторы, которые приобретают недвижимость на пике кризиса по минимальной цене и продают ее через несколько лет по максимальной. Но как правило неподготовленного инвестора ждет более пессимистичный сценарий.

У вас есть приличная сумма денег, которую вы решаете вложить, чтобы получать стабильный пассивный доход. Вы советуетесь со своими знакомыми и все как один твердят: только в недвижимость! Ведь каждый знает, что в России «уникальный рынок» и здесь недвижимость только растет в цене (во всяком случае, так считает абсолютное большинство).

Не долго думая (ну или мучительно долго) вы все же решаетесь на покупку квартиры (потому что, как правило, на большее у частного инвестора денег нет). Находите приемлемый для себя вариант и покупаете «однушку». Возможно даже делаете в ней «евроремонт» и наконец, начинаете искать для нее жильцов.

READ  Самые старые книги в мире

Вы даже рассматриваете вариант избавиться от этой обузы, но тут, как назло, оказывается что сейчас на рынке спад и за те деньги, которые вы потратили на квартиру и ремонт продать ее нереально.

Нет, я не хочу вас напугать. Просто помните о том, что подобный сценарий наиболее вероятен. Особенно если вы абсолютный новичок в этой теме.

Достоинства и недостатки

Из плюсов:

Инвестиции в недвижимость считаются одними из самых надежных. Для большинства людей жилье – предмет первой необходимости. Актив может упасть в цене, но не может обесцениться полностью

В отличие, от тех же акций или ПИФов.
В долгосрочной перспективе цена недвижимости растет.
Вложения в недвижимость это понятные «реальные инвестиции» (есть люди, для которых это очень важно).

За что я не люблю недвижку:

  • Высокий порог входа (цена однокомнатной квартиры в Москве стартует с 3 млн. рублей)
  • Низкая ликвидность (процесс конвертации квадратных метров в наличные может занять от двух месяцев до нескольких лет)
  • Интерес для инвестора представляет лишь недвижимость в крупных городах России или за рубежом
  • Дополнительные расходы на содержание (коммунальные платежи, ремонт и покупка мебели, налоги с дохода от сдачи в аренду)
  • Необходимость активного управления (поиск арендаторов, решение текущих проблем, проверка состояния недвижимости). За рубежом управление можно передать специализированным компаниям, что приводит к дополнительным расходам
  • Сравнительно низкая доходность. Сдача жилой недвижимости в Москве приносит инвестору около 5-6% годовых в рублях (за вычетом всех расходов)
  • Риски строительства (деньги уже вложены, а готового объекта нет) и физической порчи объекта (пожар, взрыв газа).

Города-миллионеры

Если же рассматривать только города-миллионники, то первое место самых выгодных для инвестиций в недвижимость займёт – Челябинск, где однушка окупит себя за 11 лет (В общем рейтинге городов Челябинск занял 49 место).

Далее идёт Краснодар (50-е место в общероссийском рейтинге, окупаемость 11 лет), а на третьем месте – Новосибирск. Доходность однокомнатных квартир здесь составляет 8,4% в год, а на возврат всей стоимости покупки «однушки» потребуется 12 лет.

Однокомнатная квартира в Екатеринбурге с доходностью 7,6% окупится через 13 лет, а в Санкт-Петербурге – за 15 ( В общем рейтинге городов Питер занял 218 место).

Способ №2: покупка фондов недвижимости

А вот и варианты для тех, у кого всего сотня тысяч рублей или даже и того меньше. Конечно же, существуют альтернативные варианты. И в России, и за рубежом существуют фонды, специализирующиеся исключительно на инвестициях в недвижимость.

У нас это, как правило, закрытые ПИФы. Например, ЗПИФН «Сбербанк – Жилая недвижимость 3» вкладывает средства вкладчиков в покупку прав по договорам долевого участия в строительстве многоквартирных домов (на этапе получения разрешения на строительство) в Москве и ближнем Подмосковье. После ввода в эксплуатацию готовых домов квартиры продаются, а ПИФ фиксирует доход.

За рубежом фонды недвижимости называются REIT (Real Estate Investment Trust). REIT аккумулируют деньги вкладчиков, покупает на них недвижимое имущество и затем управляет им. Доходность фонда складывается из роста стоимости долей и платы от сдачи недвижимости в аренду. 90% полученного дохода REIT выплачивает пайщикам в виде дивидендов.

READ  10 самых недооценённых фильмов десятилетия по версии indiewire

Еще удобней вкладываться не в Mutual Fund (взаимный фонд), а в инструмент ETF, который может даже объединять несколько таких фондов и при этом свободно котируется на бирже.

Именно ETF предлагает инвесторам максимальную диверсификацию вложений. Например, Vanguard REIT Index ETF инвестирует в индекс, включающий 110 акций инвестиционных трастов недвижимости США. А биржевой фонд SPDR Dow Jones Global Real Estate ETF следует за индексом, куда входит 208 акций тех же трастов, но уже из 23 стран мира.

На картинке выше VNQ, доходность за 10 лет +110%. В долларах разумеется.

Достоинства и недостатки

Плюсы:

  • Отсутствуют риски и расходы, связанные с управлением физической недвижимостью.
  • Многие фонды недвижимости выплачивают рентный доход.
  • Низкий порог входа (стоимость пая начинается со $100-$1000).
  • Отличная диверсификация (деньги вкладываются не в один объект, а сразу в несколько).
  • Ликвидность фондов гораздо выше, чем ликвидность физической недвижимости. Срок продажи пая открытого взаимного фонда составляет 3-4 дней (и мгновенно для ETF).
  • Возможность для российского инвестора инвестировать в недвижимость за рубежом.

Минусы:

  • Существует риск волатильности фонда (пай может как падать, так и расти в цене).
  • Для инвестиций в зарубежные фонды необходимо хорошее знание английского языка и подтверждение легальности своего дохода.

Как вложиться? Купить пай ПИФа сбера можно прямо в приложении банка. Чтобы выйти зарубеж и взять VNQ нужно открыть счет у брокера. Сейчас это возможно уже с 1000$.

Доминиканская Республика

Особенностью государства является дисбаланс между уровнем жизни и ценовой политикой: можно потратить среднее количество средств и жить, как король.

Вкладчики фокусируют внимание на столице Санто-Доминго — место с высокой концентрацией бизнесменов из других стран. Экономический бум в 2017 году привлек порядка 6,5 миллионов туристов

Это повлекло ряд крупных вкладов в недвижимость, предназначенную для размещения лиц, прибывающих в страну с деловыми целями

Экономический бум в 2017 году привлек порядка 6,5 миллионов туристов. Это повлекло ряд крупных вкладов в недвижимость, предназначенную для размещения лиц, прибывающих в страну с деловыми целями.

Окупаемость и доходность квартир в Подмосковье и Ленобласти

В Московской области самые доходные и быстроокупаемые квартиры находятся в Истре (доходность 8,8%, окупаемость 11 лет), Ногинске и Клине. В этих двух городах покупка «однушки» окупится примерно за 11 лет.

Наименее выгодно покупать квартиры в подмосковном Дзержинске с окупаемостью 15 лет, Люберцах, где покрыть расходы на покупку можно за 14 лет, и Дубне, где окупаемость составляет около 14 лет. Средние показатели по области — 7,9% доходности и 15 лет окупаемости — ниже, чем по стране.

Рейтинг подмосковных городов по доходности и окупаемости

Место
Город
Аренда, руб. в месяц
Продажа, руб. за квартиру
Доходность аренды, % за год
Окупаемость, лет

64
Истра
18 857
2 562 253
8,8
11

68
Ногинск
15 220
2 083 134
8,8
11

71
Клин
15 116
2 075 450
8,7
11

75
Шатура
11 296
1 563 494
8,7
12

79
Звенигород
18 887
2 635 583
8,6
12

86
Дмитров
17 722
2 509 868
8,5
12

93
Электросталь
14 797
2 119 554
8,4
12

94
Щёлково
17 752
2 544 782
8,4
12

95
Воскресенск
13 570
1 945 887
8,4
12

READ  Топ-10 самых умных людей в мире

98
Домодедово
20 055
2 881 390
8,4
12

104
Серпухов
14 137
2 047 415
8,3
12

107
Лобня
21 831
3 183 411
8,2
12

108
Наро-Фоминск
18 878
2 753 308
8,2
12

114
Жуковский
19 805
2 900 754
8,2
12

121
Октябрьский
21 700
3 221 249
8,1
12

123
Коломна
13 592
2 021 524
8,1
12

125
Павловский Посад
13 083
1 951 507
8,0
12

127
Раменское
18 837
2 810 744
8,0
12

128
Ступино
17 022
2 541 555
8,0
12

129
Орехово-Зуево
12 340
1 847 255
8,0
12

135
Сергиев Посад
16 462
2 487 150
7,9
13

137
Апрелевка
21 786
3 301 030
7,9
13

138
Пушкино
19 506
2 956 361
7,9
13

141
Подольск
19 284
2 928 705
7,9
13

142
Долгопрудный
25 091
3 816 577
7,9
13

144
Егорьевск
11 734
1 788 246
7,9
13

149
Химки
27 133
4 146 912
7,9
13

150
Королёв
21 492
3 288 459
7,8
13

152
Климовск
17 479
2 677 260
7,8
13

153
Красногорск
26 670
4 102 666
7,8
13

157
Солнечногорск
17 484
2 704 232
7,8
13

166
Видное
22 744
3 551 640
7,7
13

168
Железнодорожный
19 902
3 108 066
7,7
13

169
Мытищи
24 246
3 790 989
7,7
13

174
Чехов
16 987
2 685 060
7,6
13

179
Котельники
29 113
4 639 913
7,5
13

182
Ивантеевка
18 317
2 924 823
7,5
13

192
Балашиха
20 135
3 274 806
7,4
14

196
Нахабино
22 471
3 674 918
7,3
14

200
Реутов
29 762
4 889 811
7,3
14

201
Одинцово
25 301
4 161 095
7,3
14

202
Фрязино
16 642
2 749 530
7,3
14

205
Дубна
16 354
2 719 162
7,2
14

209
Люберцы
23 614
3 964 664
7,1
14

221
Дзержинский
25 221
4 477 930
6,8
15

248
Москва
34 495
7 532 494
5,5
18

Ленинградская область в целом занимает более высокие позиции в рейтинге, чем Подмосковье. Стоимость продажи однокомнатных квартир и арендная ставка здесь выше, чем по стране, при этом окупаемость (12 лет) лишь немного меньше среднего значения по России.

Первое место в области — у вошедшего в десятку лидеров рейтинга Кингисеппа, второе место занял город Кириши с доходностью 10,4% и окупаемостью 10 лет. На третьем месте Выборг. Замыкает областной рейтинг Гатчина: здесь сдача однокомнатной квартиры в аренду в течение года позволит вернуть только 6,7% от стоимости ее покупки, а на полный возврат потребуется 15 лет.

Рейтинг городов Ленобласти по доходности и окупаемости

Место
Город
Аренда, руб. в месяц
Продажа, руб. за квартиру
Доходность аренды, % за год
Окупаемость, лет

9
Кингисепп
18 483
1 804 406
12,3
8

20
Кириши
11 204
1 288 337
10,4
10

21
Выборг
18 780
2 161 692
10,4
10

133
Мурино
17 266
2 595 458
8,0
13

165
Всеволожск
15 167
2 363 570
7,7
13

199
Кудрово
18 159
2 981 360
7,3
14

218
Санкт-Петербург
22 218
3 913 360
6,8
15

216
Тосно
12 810
2 231 238
6,9
15

228
Гатчина
14 678
2 637 598
6,7
15

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: