Право собственности при ипотеке: всё, что нужно знать покупателю недвижимости
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Право собственности при ипотеке: всё, что нужно знать покупателю недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Данный вопрос не освящается сотрудниками банка в полной мере во время совершения сделок, поэтому покупателям недвижимости ничего не остается, как заниматься самостоятельным поиском ответов в интернет. Из-за большого количества противоречащих друг другу статей бывает сложно сориентироваться в том, что из прочитанного — правда, а что ложь. Например, задав в поисковике вопрос «обязательно ли прописываться в квартире, купленной в ипотеку?», на одном сайте будет написано, что обязательно, на другом — на усмотрение собственника. Попробуем разобраться во всем подробно.
Порядок действий при оформлении регистрации в ипотечной квартире
Регистрация собственника недвижимости, его родственников и детей является стандартной процедурой, не требующей дополнительных согласований, хотя рекомендуется уведомить банк. Тем не менее, если вы желаете зарегистрировать другое лицо, не связанное с вами родственными узами, скорее всего, для этого потребуется получить согласие от банка.
В таком случае, следует выполнить следующие действия:
Шаг 1. Получить согласие банка
Обычно, для получения разрешения на регистрацию другого лица, необходимо направить заявление в банк с указанием причины такой регистрации и предоставить договор, на основании которого будет проводиться регистрация. Банк рассмотрит заявление и сообщит заемщику свое решение. Если банк подтвердит согласие, вы можете приступить к оформлению регистрации.
Шаг 2. Подать заявление на регистрацию
Заявление можно подать в многофункциональный центр или на портале Госуслуг. Для этого необходимо представить следующие документы: паспорта заявителя и собственника недвижимости, документы, подтверждающие право на объект недвижимости (например, договор аренды), а также согласие других собственников или зарегистрированных на той же жилплощади совершеннолетних лиц.
Шаг 3. Процедура регистрации
В назначенное время необходимо явиться в подразделение МВД, предоставить оригиналы всех документов и произвести отметку о регистрации в паспорте. Для детей до 14 лет выдается отдельное свидетельство о регистрации по месту жительства.
Прописка третьих лиц в ипотечной квартире
Коммерческие банки стремятся минимизировать риски на тот случай, если вы вдруг перестанете оплачивать кредитный долг. Поэтому с регистрацией третьих лиц могут возникнуть проблемы. Результат банковского решения напрямую зависит от степени вашего родства. При этом кредитор может рассматривать заявление на прописку в течение продолжительного периода (от двух недель до месяца) и в итоге ответить отказом. В ряде случаев, банки просят предоставить письменное обоснование о причинах необходимости регистрации данных лиц.
Если собственнику жилья не удалось убедить банк в том, что прописка третьих лиц никак не ухудшает положение залогодержателя, то возникает единственный возможный выход из ситуации: досрочное погашение ипотеки. После снятия всех денежных обременений бывший должник сможет распоряжаться личным имуществом без каких-либо ограничений.
Как прописаться в квартире после покупки в ипотеку?
Независимо от того, в каком банке вы оформили кредитование, процедура регистрации в квартире собственника, несовершеннолетних детей и третьих лиц проводится в несколько шагов:
Шаг 1. В банк-залогодержатель подается заявление на согласование прописки конкретного человека в залоговой квартире (если данное условие оговорено в договоре). Само заявление составляется в свободной форме. В нем указывается причина, по которой необходимо предоставить право регистрации определенному человеку, и степень родства. Многие коммерческие банки принимают такие заявления в электронном виде; оформить их можно в личном кабинете официального сайта кредитора.
Шаг 2. В течение установленного времени кредитор рассматривает обращение и присылает письменный ответ на ваш запрос.
Шаг 3. Если решение положительное, необходимо собрать пакет документов и отнести его в паспортный стол.
Стандартный пакет документов включает:
- паспорта всех регистрируемых лиц, достигших возраста 14 лет. Если прописываются дети, то необходимо предоставить свидетельства об их рождении;
- заявление о регистрации по месту пребывания по установленной форме;
- документ, являющийся основанием для временного проживания регистрируемого лица по указанному адресу.
Дополнительно могут потребоваться следующие документы:
- военный билет,
- справка о снятии с учета с предыдущего места жительства,
- свидетельство о регистрации брака,
- нотариально заверенная копия свидетельства о праве собственности на приобретенный объект недвижимости,
- копия кредитного договора, в котором описана процедура регистрации третьих лиц в залоговой квартире,
- ответ кредитора на разрешение регистрации.
Как прописаться в ипотечной квартире собственнику?
Чтобы прописаться в ипотечной квартире, необходимо действовать по следующей схеме:
- Подготовить пакет документов и обратиться в ГУВМ МВД.
- Передать бумаги специалисту. Сотрудник уполномоченного органа проверит документацию на предмет наличия ошибок. Если они не выявлены, лицу предложат заполнить отрывной талон. Потребность во внесении данных присутствуют, если осуществляется одновременная выписка и прописка. Когда снятие с регистрации было выполнено ранее, в списке документов в обязательном порядке должен присутствовать листок убытия.
- Внести данные в отрывной талон, если это необходимо.
- Дождаться, пока будет осуществлена регистрация. Процедура занимает 3 рабочих дня.
- Получить документ, подтверждающий постановку на учёт. В РФ штамп о прописке проставляют в паспорт.
Можно ли прописаться в ипотечной квартире СберБанка?
Сбербанк занимает лидирующие позиции в рейтинге компаний, выдающих максимальное количество займов в РФ. Организация не запрещает регистрировать в недвижимости родственников и иных лиц. Подобных требований в договорах не содержится. Заемщик может прописать в ипотечной квартире, за которую не выплачен долг, любое физическое лицо. Причём регистрация может быть постоянной или временной. Однако о выполненном действии обязательно нужно уведомить банк. Причём сведения предстоит направить письменно.
Ситуация меняется, когда лицо нарушает условия договора и перестает погашать долг. В этом случае Сбербанк потребует снять с учета всех граждан, зарегистрированных в жилье. Правило распространяется даже на несовершеннолетних детей.
Зачем нужна постоянная регистрация
Несмотря на то что каждый россиянин имеет право на свободу передвижения и выбор места жительства, в стране существует регистрационный учет. Именно для этого в первую очередь существует регистрация — постоянная и временная.
Самому же гражданину регистрация не дает права на жилплощадь, но, как правило, она необходима для получения социального обеспечения. По закону отсутствие регистрации не может влиять на трудоустройство гражданина России, получение им медицинской помощи и других социальных услуг.
Но на деле ее отсутствие осложняет, например, получение различных документов (заграничного паспорта, пенсионного удостоверения, водительских прав и т. д.), оформление кредитов, определение детей в детские сады или школы, прикрепление к поликлиникам, устройство на работу или получение мер социальной поддержки.
Без штампа в паспорте, скорее всего, не получится проголосовать на выборах или заключать договоры. Мало кто решится заключать договор с лицом без определенного места жительства или пребывания, поскольку повышаются риски исполнения обязательств перед второй стороной, например банком. Без регистрации сложнее зарегистрировать ИП или юридическое лицо.
Постоянная регистрация на даче
С 1 января 2019 года стало возможным зарегистрироваться на даче. Соответствующий закон был принят Госдумой летом 2017 года. Но для регистрации на даче необходимо соблюдение некоторых условий. Дом должен быть капитальным и находиться в хорошем состоянии, построен согласно СНиПам и СанПиНАм, с учетом требований пожарной и других типов безопасности. В нем должны быть проведены все коммуникации: электричество, горячая и холодная вода, водоотведение, отопление, вентиляция, газ (в газифицированных районах). В поселениях без централизованных инженерных сетей допускается отсутствие водопровода и канализации в строениях до двух этажей. В доме должна быть предусмотрена возможность поддерживать температуру не ниже 18 ℃ круглый год.
Перевод дачи в жилой дом, помимо прописки, дает и ряд других преимуществ будущему владельцу. Во-первых, собственник сможет получить имущественный налоговый вычет, что возможно только при приобретении жилой недвижимости. Во-вторых, он сможет оформить местный тариф на электричество, который намного ниже (примерно на 30%), чем в городе. В-третьих, жилой статус дома может обеспечить ему более высокую цену при продаже.
Можно ли прописаться в ипотечной квартире
Есть миф, что пока квартира находится в ипотеке, прописаться в ней нельзя. Это не так. Банк выступает держателем залогового имущества, а у тех, кто взял ипотеку, есть право на регистрацию по месту жительства.
Иногда банки могут ограничивать прописку, чтобы перестраховаться на случай неуплаты долга. Если заемщик не сможет оплачивать ипотеку, банку придется продавать квартиру и выписывать из нее всех жильцов, а это лишние расходы. Поэтому прописать в ипотечной квартире обычно можно супругов, детей и родителей. Для других родственников нужно получать отдельное разрешение от банка. Получается, детей прописывают вместе с родителями, здесь ограничений нет, а вот дальних родственников, например дядю или бабушку, банк может не одобрить.
Некоторые банки позволяют тому, кто регистрируется в жилье, стать созаемщиком ипотечного жилья, чтобы получить право на прописку. Например, если двоюродный брат живет в квартире и хочет прописаться, банк может предложить ему принять на себя финансовые обязательства по кредиту. Но чаще просто отказывают в просьбе о регистрации дальних родственников и знакомых.
В ипотечном договоре также указывают, что при неуплате долга из квартиры будут выписаны супруг и дети.
В каких случаях могут возникнуть проблемы
В целях снижения рисков некоторые банки включают в договор ипотечного кредитования пункт, в соответствие с которым заемщик при возникновении просрочек платежей обязуется снять с регистрации прописанных в залоговой квартире несовершеннолетних детей. Кроме того, кредитор может расторгнуть соглашение в одностороннем порядке и на законных основаниях потребовать досрочной выплаты долга.
Сложности могут возникнуть и в процессе продажи квартиры. Это связано с тем, что прописанные в помещении несовершеннолетние граждане вправе предъявить требования на жилье, даже не проживая в нем.
Прописать в ипотечной квартире родственников, например сестру или брата, тоже может быть затруднительно. Накладывая соответствующие ограничения, банк обеспечивает сохранность ликвидности залогового имущества, тем самым снижая риски невозврата заемных средств.
Что будет, если прописать третьих лиц и не уведомить банк
Если вы осознанно не запросили разрешение о регистрации, когда оно прописано в договоре, то банк может привлечь вас к ответственности:
- потребовать письменно согласовать регистрацию в ипотечной квартире;
- выселить нежелательного жильца;
- выставить штраф за нарушение условий договора (если он предусмотрен);
- расторгнуть договор и потребовать досрочно выплатить остаток займа. Подобное решение залогодателя обжаловать в суде будет невозможно.
Как банк может узнать о регистрации:
- в результате работы службы безопасности банка;
- банк может планово (раз в год или чаще) затребовать от заемщика справки о прописанных по адресу лиц или историю всех ранее прописанных.
В законодательстве Российской Федерации сказано, что собственником обременённой ипотекой недвижимости числится заемщик, а держателем залога – банк. По этой причине государство не устанавливает прямых ограничений при прописке граждан, возлагая всю ответственность на кредитное учреждение, выдавшее жилищную ссуду.
Мнение эксперта
Сергей Богданов
Стаж работы в Сбербанке 12 лет.
В связи с отсутствием законодательной информации по данному вопросу, паспортные службы вправе устанавливать внутренние требования к процедуре. В качестве примера можно рассмотреть ситуацию в Москве: постановление №859-ПП, гласит, чтобы прописаться в ипотечной квартире, понадобится официальное одобрение кредитора.
Государственное требование не соответствует распорядку ФМС, потому что сотрудники данного учреждения не требуют разрешения.
Каждый плательщик обязан учитывать предъявляемые условия залогодержателя к данной процедуре. Если в кредитном договоре прописывается, что залогодатель обязан получить согласие при прописке, то это условие нужно выполнить, несмотря на регламент ФМС.
Во избежание дальнейших сложностей, лучше заранее получить разрешение банка.
Можно ли прописать человека в ипотечной квартире?
По вопросам прописки в жилье, которое приобреталось по ипотеке, появляется много споров, конфликтов между банком и клиентом, оформившим на себя кредит. Их причиной является отсутствие в законодательстве прямых данных об урегулировании этой проблемы.
Важно знать, что законодательство позволяет оспаривать в суде все условия ипотечных договоров, ограничивающих право прописки.
С правовой стороны владельцем ипотечной недвижимости считается заемщик, а не кредитор, так как приобретение квартиры на деньги ссуды наделяет покупателя аналогичными правами, что и во время покупки жилья за свои средства. Финучреждение при этом является только держателем залога, а не его собственником. Соответственно, кредитор может накладывать ограничения по отношению к владельцу жилья только по отдельным действиям, которые прописываются в законодательных актах.
Спорные моменты вокруг прописки на ипотечных квадратных метрах родственников и прочих граждан связано с отсутствием конкретного регламента, регулирующего в РФ регистрацию заемщика, а также его родственников по месту проживания.
Многие кредиторы прописывают все условия в договорах по предоставлению ипотечных ссуд, включая и регистрационный учет жильцов в недвижимости, находящейся в кредите.
Нужно обязательно выяснить все требования банка по возможности прописки других граждан еще во время выбора кредитора для оформления ипотеки.
Права собственника ипотечной квартиры
Согласно договору, заключаемому с выдавшим ипотечный кредит банком, заемщик становится законным владельцем жилья, однако право собственности переходит к нему с обременением. Как гласит статья 209 ГК РФ, владелец не вправе распоряжаться распоряжения ипотечной квартирой по своему усмотрению, то есть продавать, отчуждать и дарить пока выплачивает ипотеку.
В процессе приобретения недвижимости составляется договор на получение ипотечного кредита, по которому кредитная организация признается залогодержателем квартиры, а владельцем – заемщик. Также с предыдущим собственником жилплощади либо агентством по продаже недвижимости гражданин подписывает договор купли-продажи, в соответствии с которым уже признается собственником данной жилплощади.
Прописка в квартире, согласно статье 346 ГК РФ и ФЗ «Об ипотеке», не нарушает права владения ипотечным жильем и осуществляется по желанию владельца. Это означает, что прописываться в этой квартире необязательно, однако лишь в том случае, если у текущего владельца данной собственности уже имеется действующая прописка в ином месте. В случае приобретения ипотечной квартиры в качестве единственного жилья проходить процедуру необходимо в обязательном порядке.
Регистрируясь по месту своего постоянного жительства или временного пребывания, гражданин получает прописку. Оформление регистрации выполняется в соответствие статьи 27 Конституции РФ и согласно федеральным законодательным актам.
Прописка может быть постоянной, а может носить временный характер. В случае получения постоянной прописки, объектом для регистрации может стать капитальное строение, к которому подведены все коммуникации и которое пригодно для проживания. Что касается временной регистрации, то она должна быть получена в том случае, если гражданин пребывает не по адресу постоянной прописки более 90 дней.
Внимание, если у вас возникли вопросы вы можете их задать юристу по социальным вопросам по телефону или задать свой вопрос в чате дежурному юристу. Звонки принимаются круглосуточно. Звонок бесплатный! Позвоните и решите свой вопрос!
Благодаря прописке человек может получать социальную помощь, брать кредиты, устраивать детей в школу, прикрепиться к районной поликлинике.
Прописка в квартире по ипотеке не запрещена законом, поскольку согласно ст. 209 ГК РФ, гражданин, который приобрел недвижимость, имеет право распоряжаться и пользоваться жилплощадью по своему усмотрению. Также в кредитном соглашении прописывается, что приобретатель квартиры вправе располагать жилищем по своему желанию за исключением совершения с ним каких либо сделок: дарения, купли-продажи, мены, поскольку эта жилплощадь находится под обременением.
Можно ли прописаться в ипотечной квартире, какие ограничения на прописку
Чтобы застраховать себя от непредвиденных обстоятельств, банки вводят особые правила регистрации несовершеннолетних. Можно ли прописаться в ипотечной квартире от «Сбербанка» или другой организации? Да. Более того, детей тоже можно зарегистрировать. Только внимательно читайте договор, который вы заключили с заемщиком. Там, скорее всего, будет отдельный пункт относительно ситуаций, когда вы утрачиваете возможность производить выплаты.
В некоторых банках эти нюансы прописываются. Например, иногда можно встретить договор, согласно которому вы не можете зарегистрировать никого, кроме себя, без согласия второй стороны. Но такое получается редко. Проще говоря, на ипотечную квартиру распространяются все правила прописки в обычном жилье, а особенности прописываются при заключении договора.