Как легально сдать квартиру в аренду в 2023 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как легально сдать квартиру в аренду в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Впрочем, есть возможность платить меньше. Для этого владельцу жилья необходимо зарегистрироваться самозанятым. С этого года до 2028 в Москве, Московской и Калужской областях и Республике Татарстан вводится специальный режим. Самозанятые физические лица смогут платить 4% с дохода от реализации, а юридические лица — 6%, объясняет ведущий юрист Европейской юридической службы Александр Спиридонов.

• документ о праве собственности. Его данные должны быть вписаны в договор;
• паспортные данные. Обязательно указывают паспортные данные как арендатора, так и арендодателя;
• арендная плата. Ежемесячная сумма платежей прописывается не только цифрами, но и словами — в скобках после цифр. Это поможет в будущем избежать недоразумений;
• срок аренды. Обычно договор заключается на полгода, 11 месяцев или на год. В том случае, если не указана дата окончания договора, могут возникнуть разногласия в случае его досрочного расторжения;
• порядок расчета. В этом пункте обязательно указывается, какого числа арендатор передает деньги арендодателю;
• оплата коммунальных услуг. Обязательно прописывается, кто оплачивает коммунальные услуги. Обычно основную часть квартплаты оплачивает арендодатель, а арендатор платит по счетчикам воды и электросчетчику;
• условия досрочного прекращения договора. Этот пункт обязательно должен быть. В типовом договоре одна из сторон должна предупредить о досрочном прекращении договора за месяц или два;
• число проживающих. В договоре надо прописать этот пункт, чтобы потом не получилось, что вместо одного арендатора в квартире проживают десять человек;
• опись имущества. Указывается вся мебель и бытовая техника, которая находится в квартире. В случае порчи имущества арендатор обязан оплатить его стоимость;
• условия повышения ежемесячной платы. Например, можно прописать в договоре, что арендная плата повышается раз в год.

Преимущества легального оформления сделки

Официальное оформление аренды квартиры выгодно и квартиросъемщику, собственнику жилища. Налогоплательщик получает следующие преимущества:

1. Он защищен от начисления налоговой инспекцией штрафов за неуплату налогов, незаконную предпринимательскую деятельность. Поэтому владелец квартиры может получать плату за пользование жильем от арендующих прямо на банковскую карту. Иначе систематические перечисления крупных сумм вызовут вопросы надзирающих органов.
2. Он может открыто сообщать соседям, что сдает жилое помещение в аренду. Не потребуется придумывать предлогов вроде того, что в квартиру пустили пожить родственников, а сами уехали. Это также обезопасит собственника от угроз жильцов дома сообщить о незаконной сдаче жилья в аренду.
3. Сдаваемая квартира будет сохранена от неправомерных действий квартиросъемщиков. Риск того, что они съедут, не оплачивая сумму за аренду, невелик. Также если сдают квартиру официально, требования собственника прописываются в договоре. Наниматели обязуются выполнить их, иначе владелец квартиры вправе расторгнуть соглашение в одностороннем порядке.

Преимущество для квартиросъемщика — его не смогут выселить раньше, чем закончится действие договора. Однако он должен прилежно выполнять его пункты, своевременно вносить арендную плату.

Какой способ уплаты налога лучше

Различные варианты оплаты налога со сдачи собственной квартиры в аренду хороши, в зависимости от ситуации:

1. НДФЛ лучше оплачивать тем, кто планирует сдавать жилье редко, на непродолжительное время. Открывать самозанятость, а тем более — регистрироваться в качестве ИП в таком случае нецелесообразно.
2. Заплатить налог за сдачу жилища в наем как самозанятый удобно, если доход за месяц составляет около 90-100 тысяч рублей. Это поможет избежать заполнения деклараций, не потребуется вести отчетность. Передать информацию о доходах допускается из приложения от ФНС.
3. Индивидуальным предпринимателям подходят все 3 варианта возможных режимов налогообложения. Выбор того или иного зависит от размеров дохода. Если он меньше 150 млн в год, подходит УСН. При превышении лимита лицо утрачивает право исчислять налоговые обязательства по данному режиму. Он переходит на ОСН. В таком случае может быть выгодно купить патент на ведение деятельности по сдаче жилой недвижимости в аренду.

Для чeгo cдaвaть квapтиpy

У cдaчи жилoй нeдвижимocти квapтиpaнтaм ecть мнoжecтвo плюcoв:

📈 Paзyмныe инвecтиции. Bы пoкyпaeтe жильe и зapaбaтывaeтe нa eгo cдaчe в apeндy бoльшe, чeм ecли бы влoжили эти дeньги в бaнк. Для cpaвнeния: мoжнo кyпить жильe зa 3 000 000 ₽ и cдaвaть eгo зa 15 000 ₽ в мecяц ycлoвнo. A ecли oткpыть вклaд в бaнкe нa тaкyю жe cyммy пoд 6.40% гoдoвыx, дoxoд в гoд cocтaвит 192 000 ₽, в мecяц cooтвeтcтвeннo — 16 000 ₽. Pacчeты ycлoвны, нo пoкaзывaют пpибыль. Кpoмe тoгo, нeдвижимocть мoжнo пpoдaть пoтoм, a дeньги «cъeдaeт» инфляция.

💸 Пoгaшeниe кoммyнaльныx плaтeжeй. Ecли y вac лишняя квapтиpa, в кoтopoй вы нe живeтe, зa нee вce paвнo пpидeтcя плaтить кoммyнaлкy. Ecли пycтить в нee жильцoв, жильe нe бyдeт в минyce — вы бyдeтe пoлyчaть пpибыль.

Официально никакого статуса «самозанятый» нет. Это простой гражданин или ИП, который продает товары собственного производства, оказывает услуги, выполняет работы или реализует свои имущественные права, например сдает квартиру, и уплачивает налог на профессиональный доход.

Для физического лица НПД заменяет НДФЛ. Вместо стандартных 13% с дохода гражданин платит 4%, если получает деньги от физлиц, или 6%, если от организаций. На первое время самозанятым предоставляют вычет 10 000 — пока они не исчерпают эту сумму, они платят налог исходя из ставок 3 и 4% соответственно.

В законе нет конкретного перечня видов деятельности, которыми может заниматься самозанятый. И при регистрации не надо указывать, как именно вы планируете зарабатывать деньги. Но это можно сделать добровольно.

НПД платят со всех доходов, которые получает самозанятый и которые относятся к объекту налогообложения. Это доходы от продажи товаров, выполнения работ, оказания услуг или реализации имущественных прав.

При этом есть доходы, которые не могут облагаться НПД. К ним, в частности, относятся:

• зарплата и другие выплаты по трудовым договорам;
• доход от продажи недвижимости и транспорта;
• доход от передачи прав на недвижимость, кроме аренды жилья;
• доход муниципальных и госслужащих, кроме доходов от сдачи жилья в аренду;
• доходы в натуральном виде.

Поэтому иногда совмещать НПД и НДФЛ можно, но чаще всего так не получится. Например, можно работать по трудовому договору, получать зарплату и одновременно быть самозанятым. Но если сдавать жилье, то нужно либо платить НПД и быть самозанятым, либо быть простым физическим лицом и платить НДФЛ. Одно с другим несовместимо.

Почему самозанятый не получит налоговый вычет, если будет сдавать квартиру как физлицо

Если вы сдаете квартиру как физлицо и платите 13% НДФЛ от доходов, то можете вернуть из бюджета деньги или заплатить НДФЛ в меньшем размере. Для этого можно использовать любые налоговые вычеты. Например, можно купить квартиру и получить вычет за ее покупку. Либо использовать налоговый вычет за лечение зубов или обучение. Но это не получится, если вы зарегистрируетесь как плательщик НПД.

Представим ситуацию, что самозанятый разделил доходы и налоги: с доходов от работ и услуг платит НПД, а с дохода от сдачи квартиры — НДФЛ. Теоретически это возможно, ведь для уплаты НПД налоговая берет в расчет только те доходы, которые человек сам заявляет в приложении «Мой налог».

Однако в этом случае, даже если гражданин подаст декларацию и отразит в ней доходы от сдачи квартиры, налоговая инспекция потребует сдать уточненную декларацию с нулевыми показателями. Соответственно, никаких вычетов налогоплательщик не получит.

Позиция Минфина: плательщики НПД освобождаются от НДФЛ в отношении доходов, которые являются объектом налогообложения НПД. Такие доходы не нужно отражать в декларации 3-НДФЛ.

Аналогичной позиции придерживается ФНС. Причем налоговая отдельно рассматривает вопрос, как нужно платить налоги физлицу, если сдавать квартиру и одновременно платить НПД.

Вот что получится в итоге.

Доход от сдачи квартиры самозанятый не заявлял, сведения в налоговую инспекцию не передавал и НПД не платил — это нарушение. В первый раз налоговая ограничится штрафом — 20% от суммы дохода, которую плательщик НПД не заявил и не передал в налоговую. Если самозанятый повторно допустит нарушение в течение шести месяцев после того, как его привлекут к ответственности в первый раз, сумма штрафа увеличится до суммы незаявленного дохода.

Если заплатить 13% НДФЛ от сдачи квартиры до подачи декларации, то эти деньги на время зависнут. Их можно попытаться вернуть как ошибочно уплаченный налог — для этого нужно направить заявление в ИФНС. А если подать декларацию до того, как заплатить налог, налоговая инспекция потребует сдать уточненную 3-НДФЛ с нулевыми показателями и откажет в вычете.

Сопоставив все сведения, ИФНС, по сути, должна доначислить НПД и обязать самозанятого погасить недоимку. Одновременно могут привлечь к ответственности по статье 129.13 налогового кодекса. Тем более что в такой ситуации особо и доказывать ничего не нужно: все будет видно по декларации и доходам, которые налогоплательщик сам представил в ИФНС и как самозанятый, и как физлицо.

Квартира сдается ИП на «упрощенке»

При сдаче квартиру в аренду ИП на УСН уплачивает налог по выбранному объекту налогообложения. Для УСН предусмотрено 2 ставки:

• 6% — объект «доходы»;
• 15% — объект «доходы минус расходы».

Как правило, ИП на УСН, при сдаче в аренду жилья, применяют ставку 6%. Необходимо отметить, что ИП, применяющие «упрощенку», могут уменьшить доход на уплаченные страховые взносы за «себя» в полном размере и на 50%, если ИП уплачивает взносы за наемных сотрудников.

В течение года ИП должны уплатить 3 авансовых платежа по окончании каждого квартала и по итогам года исчислить налог за прошедший налоговый период:

• За 1 квартал авансы нужно уплатить до 25 апреля;
• За полугодие – до 25 июля;
• За 9 месяцев – 25 октября;
• За год до 30 апреля следующего года.

Что выбрать, чтобы платить меньше

Сравним все три вышеперечисленные ситуации и определим в каком статусе гражданину придется платить меньше всего.

Исходные данные:

Листьев С.В в 2019 году сдавал в аренду свою квартиру в районе м. Бибирево (муниципальный округ Бибирево) и получил с этого доход 654 600.

• Как физлицо (без регистрации в качестве ИП) сумма НДФЛ к уплате в бюджет составит 85 098 руб. (654 600 * 13%).
• При применении УСН «доходы» (только для физлиц, зарегистрированных в качестве ИП) сумма налога, уплаченного за год, составит 62 477 руб. (654 600 * 13%) — 22 261 (обязательные страховые взносы в ПФР и ФОМС).
• Стоимость патента (тоже только для ИП) на год составит: 30 000 тыс. руб. + 22 261 руб. страховые взносы. Итого: 52 261руб.

Какие были предложения

В первоначальной редакции документа Минфин предлагал ввести для самозанятых лиц налог 2,5% с выручки для граждан, которые оказывают услуги физическим лицам или работают по патенту, и 4,5% для тех, кто предоставляет услуги юрлицам или сдает имущество в аренду. Однако ФНС выступило за ставку в 4%, в которую будут включены взносы в Фонд обязательного медицинского страхования.

В итоге в конце сентября в Государственную Думу внесли три законопроекта:

1) О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход» в городе федерального значения Москве, в Московской и Калужской областях, а также в Республике Татарстан (Татарстан);

2) О внесении изменений в часть первую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации (в связи с проведением эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход»);

3) О внесении изменений в статьи 56 и 146 Бюджетного кодекса Российской Федерации (в связи с проведением эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход»). Здесь сказано, в какие бюджеты и в каком размере будут распределяться платежи от НПД.

Как же тогда перечислять налог?

Самое интересное и одновременно новое в налоговой практике – это программное обеспечение, разработанное ФНС.

Стать на учет как плательщик НПД и отчитываться о доходах граждане смогут в электронной форме, через мобильное приложение «Мой налог». После того как вы установите его на телефон, компьютер или планшет, через приложение следует подать заявление (усиленная электронная подпись не нужна), переслать копию паспорта и свое фото. Если вы уже регистрировались на сайте налоговой, то паспорт и фото не понадобятся.

Если с документами все в порядке, ответ налоговой о постановке на учет должен прийти через приложение на следующий день.

Отказаться от применения НПД можно в любой момент, и налоговая должна снять вас с учета на следующий день после заявления.

Есть два важных момента.

1. В приложении «Мой налог» нужно будет вносить данные о поступлениях денег от покупателей или заказчиков. При расчетах покупателям приложение будет выдавать фискальные чеки, а данные автоматически поступят в налоговый орган. Чек можно отдать покупателю в бумажном или электронном виде.

2. Для этого чека нужно будет обязательно вводить ИНН и продавца, и покупателя (при сдаче квартиры – и арендодателя, и квартиросъемщика). По ИНН квартиросъемщика налоговики смогут понять, является ли он индивидуальным предпринимателем, и определить нужную ставку налога (4% или 6%).

Правда, пока неясно, каким образом налоговая будет рассматривать сделку, если покупатель является ИП, но сделка не связана с его предпринимательской деятельностью (например, если он снимает квартиру для личных целей).

Для того чтобы узаконить новую систему, в часть 1 Налогового кодекса предлагается добавить статью 129.13. Кроме того, нужны изменения и в 54-ФЗ «О применении контрольно-кассовой техники (ККТ) при осуществлении расчетов в РФ».

Сдача квартир индивидуальными предпринимателями

Вопрос. Обязан ли ИП занимающийся предоставлением мест для краткосрочного проживания в квартире иметь КСА.

Ответ. Не обязан только при сдаче квартиры или комнаты в квартире, можно принимать деньги по квитанциям. Это распространяется на оказание услуг по найму жилых помещений (за исключением жилых помещений в гостиницах, санаториях, домах (базах) отдыха, оздоровительных центрах (комплексах), домах охотника), дач, садовых домиков, это распространяется и на случаи предоставления для краткосрочного проживания (п. 35.21 Постановления НБ РБ 924/16).

Вопрос. А при сдаче в аренду нежилых помещений — надо КСА?

Ответ. Да требуется, нет права на приём наличных без КСА.

Вопрос. Может ли ИП арендовать у физического лица квартиру для дальнейшей сдачи квартиры в аренду.

Ответ. Да может. Но надо направить уведомление в инспекцию об аренде квартиры, до 20 числа месяца следующего за кварталом в котором заключён договор, это в целях исчисления налога на недвижимость, так по сданным в аренду субъектам хозяйствования квартирам физическое лицо обязано платить налог на недвижимость. Уплату коммунальных платежей должен осуществлять ИП, т.к., например, при использовании квартиры для предоставления мест для краткосрочного проживания коммуналка в 4,8 раза больше, т.е. не по субсидируемым тарифам.

Вопрос. Подскажите пожалуйста, если на сегодняшний день я сдаю помещение как физ.лицо, то как только я зарегистрируюсь в качестве ИП, то всё принадлежащее мне имущество автоматически становится имуществом ИП и я обязана к своему предыдущему договору аренды, заключенному мной как физ.лицом составить допсоглашение, где я буду ИП или же я могу продолжать его сдавать как физ.лицо?

Ответ. Тут иная конструкция: всё имущество принадлежит физическому лицу, даже то которое используется в предпринимательской деятельности. ИП это только статус физ.лица дающий право осуществлять предпринимательскую деятельности, как водительское удостоверение (примерно).

Не указан вид помещения — жилое или нежилое. Жилое вообще всё просто сдаёте и всё. Вообще гражданин может быть одновременно ИП, работать по трудовому договору, осуществлять виды деятельности не требующие гос. регистрации (в том числе сдавать в аренду одно нежилое помещение), причём в любых сочетаниях. Но надо смотреть ещё и налоговый вопрос, с физлица удерживают 13% подоходного без учёта затрат, ИП на УСН без учёта затрат платит 5%, с учётом затрат 16%. И надо смотреть вид деятельности ИП, если он не связан с арендой помещений, то также без вопросов можно сдавать одно помещение в аренду. А вот если вид деятельности ИП сдача в аренду помещений или ещё и как ИП будет сдаваться другое помещение, то лучше всё перевести на ИП, но тут не дополнительное соглашение а надо составлять новый договор.

Вопрос. Сдаю собственную квартиру, применяю УСН, в выручку надо включать коммунальные услуги которые дополнительно оплачивает арендатор.

Если не открывать ИП.

Если будущий арендодатель по какой-либо причине не хочет открывать ИП, это не повод работать неофициально и рисковать получить штраф.

Возможность физлицу не регистрироваться в качестве ИП предусмотрена ст.35 Предпринимательского кодекса РК (при этом лицо не должно использовать труд наемных работников на постоянной основе).

Есть два варианта, как можно обойтись без регистрации ИП и при этом быть добросовестным налогоплательщиком:

1. стать плательщиком ЕСП;

2. отчитываться в налоговую как физическое лицо.

Стать плательщиком ЕСП легко –достаточно ежемесячно перечислять в бюджет сумму единого совокупного платежа. Она зависит от того, где зарегистрирован плательщик: в городской или в сельской местности. Горожане заплатят в бюджет 1 МРП, сельские жители -0,5 МРП (ст. 774 НК РК).

Оплатить сумму ЕСП можно:

• через мобильное приложение банка (kaspi.kz, Homebank и т.д.);
• в кассе любого банка;
• в отделениях АО «Казпочта».

Никакой налоговой отчетности сдавать не требуется, как и покупать кассовый аппарат.

Но есть некоторые ограничения:

• доход за календарный год не должен превышать 1 175 МРП (4 053 750 тг. в 2023 г.);
• как было отмечено выше -нельзя использовать труд наемных работников (например, официально нанять горничную для уборки и т.д);
• нельзя сдавать имущество в аренду юридическому лицу;
• нельзя предоставлять в аренду имущество, которое не является жилищем.

При этом, согласно пп.25 ст.2 Закона № 94-I от 16.04.1997 г. «О жилищных отношениях», под «жилищем» понимается отдельная жилая единица, предназначенная и используемая для постоянного проживания, отвечающая установленным техническим, санитарным и другим обязательным требованиям:

• индивидуальный жилой дом;
• квартира;
• комната в общежитии.

Нежилое коммерческое помещение (например, квартиру, выведенную из жилого фонда и переоборудованную под магазин или салон красоты) плательщик ЕСП сдавать в аренду не может.

Важно: Применение ЕСП официально завершится с 01.01.2024 г. Если не будет принято решение о продлении применения данного режима, плательщикам ЕСП с нового года придется регистрировать ИП или сдавать ф.240.00

Второй вариант, как официально сдавать в аренду недвижимость, не оформляя ИП – отчитываться как физлицо по полученному доходу. Такая возможность предусмотрена пп.5 п.1 ст.330 НК РК.

В этом случае необходимо будет:

• ежегодно сдавать декларацию по ф.240.00 до 31 марта будущего года (за 2023 г. – до 31.03.2024 г.);
• оплачивать 10% от полученного дохода в виде ИПН до 10 апреля будущего года (за 2023 г. – до 10.04.2024 г.).

Как официально и правильно сдать квартиру в аренду?

Чтобы сдать квартиру как физическое лицо по закону, необходимо заключить договор найма. Он заключается в письменной форме. После его необходимо зарегистрировать в расчетно-справочном центре Минска, либо, если речь идет о другом городе, в местной администрации. Подробно этот процесс расписан в 52-й статье Жилищного кодекса: «Заключение и регистрация договоров найма жилых помещений».

В договоре нужно указать стоимость квартиры в месяц. Чтобы ее определить, вам необходимо изучить рынок недвижимости аренды, посмотреть стоимость арендных квартир в вашем районе и вывести средний ценник. Также на стоимость квартиры влияет расположение, наличие рядом метро, количество комнат, качество ремонта, наличие мебели и бытовой техники, срок найма. Можно обратиться в агентство недвижимости, где специалисты определят стоимость вашей квартиры в месяц, составят объявление и найдут вам квартирантов.

Также кроме личных и обязательных для заполнения данных можно подробно описать помещение, качество ремонта, что в квартире было, чего не было. После это поможет вам избежать спорных и конфликтных моментов.

Как можно сдавать жилье в аренду

Владелец квартиры физическое-лицо в зависимости от порядка налогообложения может сдавать в аренду жилье двумя способами, описанными ниже.

1. При сдаче в наем по договору арендодатель платит налог на доходы физических лиц. В этом случае он выполняет фискальные обязательства по правилам статьи 170 НКУ:

— доход от сдачи недвижимости в аренду облагается налогом по ставке 18% от указанной в договоре суммы;

— ежемесячная арендная плата не может быть меньше суммы, которую рассчитывают, умножая площадь квартиры на нормативную стоимость одного квадратного метра жилья. Этот норматив устанавливают местными властями;

— физические лица-арендодатели при нотариальной регистрации сделки аренды обязаны уплатить военный сбор — 1,5% договорной арендной платы.

2. Владелец жилья сдает его в аренду в порядке коммерческой деятельности, которую ведет в статусе физического лица-предпринимателя (ФЛП). В этом случае он имеет право зарегистрироваться в одной из групп плательщиков единого налога. Выполнять фискальные обязательства необходимо по правилам выбранной группы.

Какой налог платят арендодатели в статусе ФЛП

Пример расчета фискального обязательства за месяц для арендодателя в статусе ФЛП из первой группы плательщиков единого налога. Такой выбор группы ФЛП обусловлен максимальным размером годичного дохода — 300 тыс. грн. Для владельца-арендодателя одной квартиры такой доход в ГФС сочтут реальным.

Данные для расчета:

1. Квартира площадью 60 квадратных метров. Такое жилье пользуется спросом, и владельцы охотно выводят его на рынок аренды. За квартиру такой площади не надо платить налог на недвижимость. Жилой метраж 60 квадратных метров входит в льготу с нулевой ставкой налогообложения. Это правило прописано в статье 266 НКУ.

• Повышающий коэффициент для квартир в домах, расположенных в исторической части Киева — 1,25.
• Повышающий коэффициент для квартир в домах, признанных объектами культурного наследия — 2.

Такую методику расчета месячной стоимости аренды 1 кв. м общей площади недвижимого имущества физлицу Киевсовет утвердил в постановлении №42/9630 от 2 октября 2013 года. Норма действует в 2020 году.

Похожие записи:

• Порядок приватизации земли в Украине
• Новые выплаты инвалидам 1, 2, 3 группы в 2023 году
• Смена собственника автомобиля госуслуги