Что выбрать для управления домом – управляющую организацию или ТСЖ
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что выбрать для управления домом – управляющую организацию или ТСЖ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы создать ТСЖ, жильцы дома должны провести общее собрание собственников многоквартирного дома. За решение о форме правления в виде ТСЖ должны проголосовать более 50% собственников площадей в доме. На собрании также необходимо выбрать правление ТСЖ, председателя и ревизионную комиссию, которая будет контролировать работу правления и председателя. Сроки их полномочий могут составлять как один год, так и больше. На собрании необходимо принять устав товарищества. Затем документы нужно подать в Жилищную инспекцию для регистрации, а также оформить юридическое лицо.
УК или ТСЖ: мнение профессионала рынка
Исполнительный директор ассоциации «Региональный Центр общественного контроля в сфере ЖКХ РТ» Дмитрий Романов рассказал Урбан Медиа, в чем плюсы и минусы каждой формы управления домами.
— Дмитрий, по вашему мнению, для жителей лучше ТСЖ или УК?
— Сложно сказать, что лучше. Все зависит от руководителя, который управляет домами, от состояния жилого фонда. Например, УК не всегда обучает всех своих сотрудников, поэтому они могут быть компетентны. Понятно, что слесари, техники должны иметь соответствующее образование, без этого они не имеют права работать. Но диспетчера, например, часто работают без образования. Поэтому мы давно обсуждаем вопрос профессиональных стандартов на все профессии из сферы ЖКХ. В обязательном порядке такие стандарты пока еще не закреплены. По сути, УК должна состоять только из профессиональных кадров.
— Получается, что ТСЖ все-таки лучше?
— К нам поступает очень много обращений и на товарищества тоже. Как показывает практика, ТСЖ хорошо управляют бывшие военные, директора школ. Они знают схему управления. Другие председатели совершают много ошибок в работе.
Например, есть правило, проведения общедомовых собраний. А что мы видим на практике у ТСЖ? В повестке дня — одни вопросы, в протоколе — совершенно другие.
Были и такие примеры, что мы у одного ТСЖ не могли найти 60 тыс. рублей. Просто неизвестно, куда они делись!
Плюсы и минусы организации ТСЖ
С точки зрения доступа каждого жителя к принятию стратегических решений по управлению домом ТСЖ является оптимальным вариантом. Вместе с тем оно не лишено и недостатков.
Плюсы создания ТСЖ:
— Собственники квартир в любой момент могут повлиять на процесс принятия решений;
— Быстрое реагирование и устранение возникающих проблем:
— Возможность получения дополнительного дохода от грамотного управления недвижимостью (аренда, реклама на фасадах и т. д.).
Минусы управления ТСЖ:
— Непрофессионализм руководителей сообщества или недобросовестное отношение к расходованию денежных средств;
— Более высокая стоимость услуг различных подрядных организаций;
— Более сложная процедура ликвидации ТСЖ.
Ответственность организации
ТСЖ и управляющие организации могут получить штраф – как за нарушения при управлении домом, так и за посторонние нарушения, например, нарушения трудового, налогового законодательства.
Товарищество почти всегда расплачивается по этим штрафам деньгами, которые собраны с собственников. Если штраф ощутимый, например, 300 000 рублей, то меньше денег останется на работы по дому (в лучшем случае), либо товарищество может обанкротиться. Такая же ситуация возникает, если речь идет о возмещении ущерба, причиненного, например, заливом квартиры.
Управляющая организация может заниматься не только управлением домами, но и другой деятельностью, приносящей доход. У нее больше источников, за счет которых можно заплатить штраф или возместить ущерб. Даже если она использует для этого деньги собственников, то это финансово незаметно для жителей.
Из минусов при управляющей организации: штрафы за нарушение лицензионных требований при управлении МКД больше штрафов для ТСЖ, предусмотренных другими статьями КоАП РФ за схожие нарушения.
В доме с управляющей организацией проводятся собрания собственников. В доме с ТСЖ – собрания собственников и собрания членов, при этом утверждение размера платы, переизбрание правления товарищества происходят именно на собрании членов.
При управляющей организации собственники редко проводят годовые собрания, хотя эта обязанность лежит именно на собственниках. В ТСЖ правление регулярно проводит годовые (отчетные) собрания: нужно утвердить план работ, смету, размер платы, а также каждые два года переизбирать правление и ревизионную комиссию.
В товариществе собственнику может быть сложно инициировать внеочередное собрание членов: иногда устав предусматривает, что собрание членов может инициировать группа членов с 10% или 20% голосов по всему дому. При управляющей организации собрание собственников может инициировать любой собственник.
Решение о размере платы в товариществе принимаются меньшим числом голосов, так как за него голосуют только члены ТСЖ. Это может считаться и плюсом для домов с занятыми собственниками, которым некогда или лень голосовать, и минусом – для сторонников демократического стиля управления.
Если компания или товарищество плохо работают
Приведенное сравнение ТСЖ и управляющей организации может не соответствовать действительности, если товарищество или компания работают плохо, нарушают закон, занимаются присвоением денег собственников.
Кто-то пытается решить эти проблемы жалобами, но жалобы часто ведут к штрафам, которые оплачиваются за счет денег собственников. Поэтому можно попробовать сделать более радикальные шаги:
— при управляющей организации – сменить компанию или способ управления (на ТСЖ);
— при ТСЖ – сменить руководство товарищества или способ управления домом (на управляющую организацию).
При обоих способах управления и при любом выбранном варианте действий возможна временная анархия или неразбериха: тот, кто недобросовестно управляет домом, редко хочет отдавать власть мирно. Собственники не понимают, кому платить, кто содержит дом. Собираемость платежей падает, качество управления – тоже.
Плюсы и минусы заключения договора с УК
Управляющая компания может приступить к управлению домом, если это решение было принято не менее чем 50% от общего числа жильцов. В то же время по закону жители дома могут в любой момент отказаться от услуг УК, если ее деятельность их не устраивает.
Плюсы сотрудничества с управляющей компанией:
— Профессиональное и качественное оказание услуг;
— Эффективное управление благодаря высокой конкуренции;
— Государственный контроль над деятельностью компании.
С одной стороны, управляющая компания избавляет жильцов от всех проблем, связанных с обслуживанием общедомового хозяйства. С другой стороны, владельцам квартир на практике сложно оценить целесообразность всех предоставляемых услуг и адекватность тарифов.
Минусы УК:
— Высокая стоимость обслуживания и прямая заинтересованность компании в расширении списка услуг и повышении тарифов;
— Низкая оперативность реагирования на проблемы в связи с большим количеством многоквартирных домов под управлением;
— Слабая обратная связь с населением и невозможность контролировать деятельность УК со стороны жителей.
Особенности метода управления
Собственники квартир должны знать, чтоб выбор метода управления – это не просто их добровольное дело. Это еще и обязанность, по положениям жилищного законодательства. Для выбора жильцы должны прийти на общее собрание всех собственников квартир в МКД, организованное по инициативе любого из жильцов. Решение ОС отображается в протоколе собрания.
ВНИМАНИЕ! На то, чтобы сделать выбор, дому дается год. Если по истечению этого периода не было проведено собрание и жильцы не определились с методом управления, вопросом начинает заниматься местная власть. Она объявляет конкурс между УК на отбор той, которая и будет заниматься обслуживанием дома.
В данном случае жители дома полностью лишены возможности что-либо решать относительно обслуживания своих квартир, МКД в целом. Поэтому они должны не терять время и выполнить все действия, установленные жилищным законодательством.
Преимущества:
-
Влияние на политику управляющей компании. Общее собрание решает все важные вопросы, стоящие перед ТСЖ. Отметим, что человек, живущий в доме, но не являющийся членом ТСЖ, не участвует в принятии решений, но обязан им подчиняться.
-
Сокращение расходов жильцов. Это достигается за счет резервов дома и грамотной работы управляющих.
Преимущество товарищества – право заниматься коммерческой деятельностью. При наличии нежилых помещений, ТСЖ имеет право сдавать их в аренду. Правда чаще всего нежилые помещения находятся в собственности, но что касается подвалов и верхних технических этажей — тут ТСЖ может проявить инициативу и найти арендаторов.
-
Выбор эксплуатирующей компании и контроль качества ее работы.
-
Благоустроенный дом и придомовые участки. Именно это должно стать итогом деятельности ТСЖ. Все это влияет не только на настроения жильцов, но и на стоимость квартир.
Недостатки:
-
Более высокие эксплуатационные платежи. Это происходит в ситуациях, когда сами жильцы добровольно собирают взносы на благоустройство или другие цели.
-
Несовершенство законодательного регулирования. Если кто-то из жильцов не хочет платить, взыскать с него долги можно только в судебном порядке. Все это время недостача будет покрываться за счет других жильцов.
Вторая сложность связана со льготными категориями, которые имеют право на дотации по коммунальным услугам. По законодательству город должен компенсировать ТСЖ разницу между платежами льготников и реальными коммунальными платежами, но в действительности этого не происходит.
-
Человеческий фактор. Одной из главных проблем остается сопротивление самих собственников дома, поэтому важным направлением деятельности ТСЖ становится разъяснительная работа.
Что дает членство в ТСЖ
Одним из результатов жилищно-коммунальной реформы должна стать оплата коммунальных услуг в полном объеме. Членство в ТСЖ позволяет собственникам самим принимать решения, связанные с управлением домом, и определять размер и вид взносов.
Вступать в ТСЖ или нет — дело индивидуальное. Даже если вы въехали в дом с действующим товариществом, принудить к членству вас никто не сможет, но многие решения ТСЖ будут обязательны для вас.
При правильной организации и управлении имуществом товарищество собственников жилья может существенно улучшить качество жизни. Объединение вправе распоряжаться помещениями общего пользования и прилегающими территориями, что позволяет, например, организовать парковку или детскую площадку. Строительство дополнительных помещений или объектов позволит в дальнейшем их использовать для получения дохода.
Преимуществ ТСЖ достаточно много. Главное – чтобы в вашем доме нашелся человек, который в состоянии взять на себя ответственность управления общим имуществом. Впрочем, такого человека можно попросту нанять.
Дата публикации материала: сентябрь 2016.
Исполнение налоговых обязательств в новых субъектах
На присоединившихся территориях ФНС открыла свои отделения. Пока они выполняют в основном функции центров для регистрации бизнеса и консультаций по налогообложению в переходном периоде. Технологии ФНС позволяют обеспечить бизнесу на присоединившихся территориях максимально бесшовный переход в юрисдикцию РФ. В отношении уже работающих компаний до 31.12.2022 в ЕГРЮЛ вносят сведения о наименовании, адресе и руководителе тех юридических лиц, сведения о которых содержались в соответствующих реестрах ДНР, ЛНР, ЗО и ХО. Эти сведения включают в ЕГРЮЛ автоматически.
Компании смогут привести свои учредительные документы в соответствие с российскими законами, а также сообщить дополнительные сведения (виды деятельности, сведения об участниках и т. д.). Для компаний из ДНР и ЛНР срок внесения изменений — до 31.12.2023. Для тех юрлиц, которые действуют на территориях ЗО и ХО, — срок до 30.06.2024 (п. 1 ст. 1 Федерального закона от 21.11.2022 № 451-ФЗ). Это необходимо сделать для нормального участия в отношениях гражданского оборота.
Что будет с компаниями, которые не приведут свои учредительные документы в соответствие с российским законодательством? Таким юрлицам грозит исключение из ЕГРЮЛ в порядке, установленном Федеральным законом от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» (п. 9 ст. 1 закона № 451-ФЗ).
Законом № 451-ФЗ урегулирован порядок ведения предпринимательской деятельности для физических лиц, зарегистрированных в качестве ИП согласно реестров новых субъектов. ИП могут продолжить вести предпринимательскую деятельностью до 30.06.2023 без регистрации по российскому законодательству. Но после этой даты физлица, планирующие заниматься предпринимательской деятельностью, должны зарегистрироваться в соответствии с законом № 129-ФЗ.
Ответы на вопросы, связанные с регистрацией и перерегистрацией организаций и ИП, учетом физических лиц, особенностями уплаты налогов и сборов, порядком получения квалифицированной ЭП, налогоплательщики новых субъектов РФ могут найти на промо-странице ФНС России.
Какая система выгоднее для конкретной организации?
Каждое ТСЖ самостоятельно выбирает оптимальную для себя систему налогообложения. Для определения оптимальных параметров используется таблица, помогающая определить итоговую налоговую нагрузку:
В таблицу вносится:
| Показатели (руб) | ОСНО | УСН |
| Доход | ||
| Затраты | ||
Налоги, включая
|
||
| Прибыль, поступившая в распоряжение | ||
| Налоговая нагрузка в процентах |
При заполнении граф таблицы руководство ТСЖ может определить оптимальный для себя тип налогообложения. Отказ от УСН удобен для товариществ собственников жилья, у которых есть существенный дополнительный коммерческий доход. Например, от внесения платежей жильцами, которые не являются собственниками, или от коммерческого использования площадей многоквартирного дома.
Преимущества и недостатки товарищества собственников недвижимости
Очевидными плюсами ТСН, как юридической формы, являются следующие факторы:
-
Общность совместного имущества. В отличие от ТСЖ, ТСН включает в себя не только жилые помещения, но и земельные участки, чердачные и подвальные помещения, а также все остальные возможные формы недвижимого имущества.
Таким образом, у руководства ТСН, по сравнению с руководителями ТСЖ, появляется возможность эффективнее распоряжаться нежилыми помещениями.
-
Общность и массовость в принятии решений. Этот фактор особенно заметен в районах, где преобладают новостройки и дома делят между собой один двор.
Таким образом, решение о возведении, к примеру, платной парковки, смогут одобрить жители сразу нескольких домов и при этом число людей, поддерживающих решение руководства ТСН, будет выше, чем число тех, кто не поддержит идею или вовсе не проявит инициативу.
В качестве недостатков ТСН можно рассматривать следующие факторы:
-
Длительные сроки решения вопросов. В старых домах, создание ТСН может быть просто нецелесообразным – сбор средств на ремонт помещений может затянуться на длительные сроки, что чревато переходом дома в аварийное состояние.
-
Риск банкротства. Поскольку ТСН, по факту, является юридическим лицом, присутствует риск его банкротства, а это значит, что никаких гарантий возврата вложенных средств нет.
-
Возможна деятельность вразрез с интересами собственников. ТСН нацелено на вопросы распоряжения жилыми фондами, поэтому решения о сдаче, к примеру, в аренду или перепродаже части общего имущества могут быть приняты вразрез с интересами жильцов.
-
Отсутствие должной законодательной поддержки. Такой недостаток, как слабая законодательная поддержка, свойственный для ТСЖ, также является недостатком ТСН.
Законодательство по ТСЖ
Главными нормативно-правовыми актами, которые касаются деятельности объединения владельцев квартир, являются:
- статья 135 жилищного законодательства, дающая разъяснение по поводу обязательств товарищества и его членов;
- положения статьи 123.13 Гражданского кодекса, распределяющие права использования общедомового имущества;
- ФЗ РФ № 129 о регистрации, определяющий перечень документов для осуществления процедуры;
- правительственные акты, касающиеся коммунального хозяйства и предоставления жилищных услуг;
- положения Уголовного и Административного кодексов, определяющие размеры штрафных санкций за нарушение требований по обслуживанию и управлению МКД.
ТСЖ и УК расшифровка аббревиатур
Такое объединение жильцов имеет статус юридического лица (некоммерческого), так как оно создается не для извлечения финансовой прибыли в результате своей деятельности, а для других целей (управления домом). ТСЖ может быть сформировано на базе как 1-го многоквартирного дома, так и на базе нескольких объектов.
УК или Управляющая компания — это также юр. лицо, которое уже является коммерческой организацией, потому что его основная цель заключается в извлечении прибыли.
Владельцы жилья вправе выбрать из следующих способов управления домом:
| Управляющей организации | представляющей собой коммерческую компанию, с которой оформляется договор управления |
| Товариществу | жильцы самостоятельно выполняют управление своим имуществом, поэтому такой вариант является оптимальным |
Обеспечение жилого многоквартирного дома всеми удобствами предусматривает необходимость одновременного управления целым комплексом коммунальных услуг, которые предоставляются ресурсообеспечивающими организациями. Чаще всего жители дома доверяют эти обязанности специализированным управляющим компаниям (УК), которые берут на себя заключение всех необходимых договоров и соглашений, наем персонала и контроль за предоставляемыми услугами. Такой подход практически полностью отсекает возможность жильцов участвовать в хозяйственной деятельности, затрудняет контроль и обуславливает необходимость дополнительных платежей.
Собственники квартир могут объединиться в товарищества собственников жилья (ТСЖ) и перенять у управляющей компании ее функции. Таким образом, ТСЖ — это добровольное объединение жителей многоквартирного дома, создающееся в форме некоммерческой юридической организации.
Внимание, если у вас возникли вопросы вы можете их задать юристу по социальным вопросам по телефону или задать свой вопрос в чате дежурному юристу. Звонки принимаются круглосуточно. Звонок бесплатный! Позвоните и решите свой вопрос!
Деятельность, требования и документарная база ТСЖ устанавливаются напрямую Жилищным Кодексом и общими положениями закона о регистрации юридических лиц (главой третьей, четвертой).