Главные мошеннические схемы при покупке квартиры
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Главные мошеннические схемы при покупке квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Большинство преступлений с недвижимостью совершается на вторичном рынке при сделках в простой письменной форме, говорят эксперты. Как правило, в этом случае стороны — обычные люди, не обладающие юридическими знаниями, поэтому их легко ввести в заблуждение. Мошенники пользуются этим.
«Нетрудно подменить один вид договора на другой — например, сказать, что заключают договор ренты, а представить на подпись договор дарения квартиры. Либо можно исказить правовую суть оформляемой сделки. Например, убедить наивного собственника, что договор купли-продажи его недвижимости при оформлении займа — это просто «страховка», а не прямой путь к потере крыши над головой. Доказать в суде, что человека обманули и он не планировал отдавать кому-то свои квадратные метры, потом будет крайне сложно», — отметила советник президента ФНП.
Многие неверно понимают зону ответственности участников сделки. Например, риелтор — это профессионал по коммерческим вопросам (оценке рынка, подбору выгодного варианта жилья, торгам), но он не несет ответственности за юридическую сторону. Не несет ее и сотрудник МФЦ, принимающий документы на регистрацию перехода права собственности. Полную имущественную ответственность за заключение сделок с недвижимостью сейчас несет только нотариус. Он же должен разъяснить сторонам их права и обязанности.
Вы нашли приятную квартиру. Встречаетесь с собственником, и он показывает документы. Все они в порядке, вот только он сам что-то не очень похож на свою фотографию в паспорте. Говорит, постригся и располнел. Что ж, бывает! Вы отдаёте деньги и оформляете договор купли-продажи. А потом объявляется человек, который утверждает, что квартира на самом деле принадлежит ему, — все документы у него украли, но он без труда докажет свою правоту. Суд признаёт проведение сделки незаконным, вы теряете и свои деньги, и купленную квартиру.
Как себя обезопасить:
- Бывает и так, что в руках у мошенников оказываются оригинальные документы на квартиру и паспорт владельца. Вооружившись ими, на сделку приезжает не собственник, а очень похожий на него двойник. Будьте очень внимательны, сверяйте фотографию в паспорте и лицо человека, который приехал на сделку.
- Обратите внимание на подписи в документах — они точно одинаковые?
- При малейших сомнениях просите у собственника другие документы, подтверждающие личность, например загранпаспорт и права — подделать такое количество документов сложно.
Собственник «передумал» через какое-то время
Вы купили квартиру у милой старушки. Никаких подозрений её поведение не вызывало, но на всякий случай вы попросили у неё справку из ПНД (психоневрологического диспансера), и она её принесла. Вы спокойно отдали деньги, получили все необходимые документы и сделали в квартире хороший ремонт. И в один прекрасный (на самом деле — не очень) день на пороге возникает старушка или, скорее, кто-то из её родственников или представителей и сообщает, что пенсионерка не осознавала, что делает, продавая квартиру, вот справка, что она не отдаёт отчёт в своих действиях. Поэтому квартиру с ремонтом придётся вернуть. А деньги? Ну, бабушка не помнит, что там с деньгами, — вот же справка. Постойте, а как же справка из ПНД, которую вам предъявили перед заключением сделки? А справка липовая: оказывается, никто в ПНД старушку не видел.
Стопроцентной гарантии того, что при покупке недвижимости не возникнет проблем, вам не может дать никто. Ведь создать их способны даже риелторы, если они вместо защиты интересов клиента преследуют свою выгоду. У недобросовестных агентов существует множество уловок, на которые попадаются как продавцы, так и покупатели. Как защитить себя от обмана? Вот что на это ответила наш эксперт:
-
При выборе агентства недвижимости особое внимание обращайте на его репутацию и историю. И никогда не платите вперед! Мошенники часто создают компании-однодневки, после чего в лучшем случае берут аванс и исчезают, в худшем — наживаются на обмане клиентов при совершении сделок.
-
Начиная сотрудничество с риелтором, подписывайте договор. Это предусмотрено во всех уважающих себя агентствах. В нем фиксируется перечень услуг и границы полномочий нанятого специалиста. Если риелтор отказывается подписать такое соглашение, дел с ним лучше не иметь.
-
Не подписывайте сразу те бумаги, которые вам приносит агент. Обязательно читайте их до конца, даже если специалист пытается надавить на вас и поторапливает с решением.
-
Чтобы не потерять деньги, самостоятельно проверяйте недвижимость на залог и другие обременения. Обязательно закажите выписку из ЕГРН на тот объект, который решите купить.
Подставные покупатели
Все мы устроены так, что объект становится для нас более желанным, если мы видим, что на него есть другие претенденты. Нечистые на руку риелторы иногда приводят «подставных покупателей» – людей, которые играют роль желающих приобрести приглянувшуюся вам квартиру. Используя это как аргумент («Объект пользуется спросом, а они готовы заплатить даже больше!»), риелтор будет не только склонять вас к покупке, но и пытаться повысить цену сделки или свою комиссию.
Как бороться с таким обманом? Даже если вы видите, что кто-то еще хочет купить квартиру, не поддавайтесь эмоциям и не позволяйте этому факту влиять на ваше решение. Взвесьте все за и против, не принимая во внимание реальный или мнимый спрос. Если вы видите, что ваши «конкуренты» готовы пойти на диалог, есть смысл осторожно побеседовать с ними и попытаться узнать, насколько серьезны их намерения. Заодно оцените, реальны ли эти покупатели.
Мошенничество при продаже квартиры со стороны покупателя №1: Попытка получить задаток за квартиру в двойном размере.
Юридически между понятиями “Аванс” и “Задаток” колоссальная разница.
Покупатели-мошенники часто пользуются незнанием продавцом нюансов сделки купли-продажи. Последние не всегда различают понятия «аванс» и «задаток». А между тем различия между терминами есть, и очень существенные. Аванс – это предоплата, которая возвращается в случае расторжения устного договора. Задаток – средства, являющиеся залогом выполнения обязательств. Если покупатель отказывается от сделки, задаток ему не возвращается. В случае, когда продавец передумал, он должен вернуть сумму в двойном размере.
«Псевдопокупатели» настаивают именно на задатке, затем провоцируют продавца нарушить договор. Взяв двойную оплату, мошенники исчезают. Иногда они работают по двое: сначала один дает задаток, потом другой предлагает сумму за квартиру больше. Полученные «отступные» мошенники делят между собой. А продавец остаётся ни с чем.
Усвоив самые частые схемы мошенничества с квартирами и, соблюдая элементарные юридические правила, можно обезопасить себя от многих видов обмана при купле-продаже недвижимости. Поэтому всегда:
- проверяйте паспорт клиента, тщательно сличая его внешность;
- просматривайте клиента по базам данных;
- внимательно изучайте правоустанавливающие документы по сделке;
- отслеживайте «криминальную цепочку» по красным флажкам;
- беседуйте с соседями перед оформлением договора, выясните информацию о хозяевах и доме;
- проверяйте – нет ли юридических запрещений;
- не передавайте никому оригиналы и копии правоустанавливающих документов или деньги (аванс, залог, задаток) до окончания полноценной проверки.
В своих новых квартирах покупатели часто обнаруживают трещины, неровные углы, мокрые пятна на стенах, некачественные стеклопакеты, щели под подоконниками и др. «Мы покупали квартиру. Застройщик неправильно сделал оконные рамы, отливы и откосы, не загерметизировал окна, плохо прикрепил стемалит снаружи дома. В результате каждая вторая квартира в нашем корпусе имеет проблему с подтекающими окнами. Часть соседей судятся. Некоторым жильцам насчитали недостатков на 300 тыс. руб.», — поделился один из экспертов Дмитрий Денисов.
Чем недостатков больше, тем активнее застройщики не хотят подписывать акты приёмки-передачи квартиры.
Как запретить продавать квартиру без личного присутствия владельца
Юрист рассказал, что существует действенный способ обезопасить себя от мошенников. Для этого нужно обратиться в МФЦ и указать, что вы запрещаете совершать какие-либо сделки с жильем без вашего личного присутствия. Подать соответствующее заявление можно и онлайн – на сайте МФЦ или через портал госуслуг.
«Иногда это рекомендуют для стариков или совсем молодых людей. Это правда помогает. После этого никакие доверенности не действуют. Если приходят чужие люди с некой доверенностью и стоит запись о том, что без личного присутствия сделку не регистрировать, то это действительно может помочь. В ситуации, когда женщина отсутствует три года и за квартирой никто не следит, наверное, такое заявление могло бы ее спасти», – считает эксперт.
1. Совершение сделки по доверенности
Не является незаконной. Но, если продавец действует как представитель третьего лица, это должно насторожить.
В момент совершения сделки может выяснится, что доверенность отменена;
Доверенность может оказаться фальшивой;
Лицо, выдавшее доверенность, может быть умершим в день совершения сделки.
Такая ситуация. Счастливые обладатели квартиры празднуют новоселье. Встречаются со своими соседями и узнают, что собственник в этот момент был мертв. И, конечно же, доверенность не имеет силу. Потому что она автоматически прекращает свое законное действие со смертью физического лица. Сделка признана недействительной и наследники вступят в наследование квартиры.
Как же не попасть в такую ситуацию?
Совет.
а. Потребовать присутствия собственника;
б. Взять справку в нотариате о том, что доверенность не отзывалась.
2. Особенность сделок с пожилыми людьми
Пример. Старушка продала квартиру и спустя какое-то время умерла. Недовольные родственники, которые остались без наследства, заявили, что она страдала медицинскими последствиями.
Посмертная медицинская экспертиза установила, что действительно, бабушка болела сосудистыми заболеваниями, которые привели к определенным нарушениям памяти. Соответственно, она не могла совершать эту сделку.
Все, сделка признается недействительной и неизвестно, с кого теперь покупатель будет требовать деньги.
3. Собственник ли?
Не раз предупреждали о мошенниках, снимающих квартиру и продающих ее под видом реального продавца. Не исключено, что все документы по сделке у них могут оказаться подлинными. Например, они их украли. И только сравнительный анализ: сравнение сведений, полученных от участкового, от соседей и от иных лиц может позволить установить, что лицо, которое выдает себя за продавца, таковым не является.
4. Подделка завещаний
Часто мошенники оформляют конкретное имущество умерших одиноких лиц на «своих» людей. В этом случае недвижимость очень быстро продается, как правило, и по заниженной стоимости. И надеется приобретателю на возврат затраченных средств практически не стоит.
5. Квартира с обременением или продажа с прописанными людьми
На первый взгляд такой вид мошенничества вполне легален. Владелец как будто «забывает» предупредить приобретателя квартиры о наличии там временно выбывших. Тех, кто в данное время проживает в местах лишения свободы, призваны на военную службу, отправлены в дом престарелых либо находятся по месту учебы. Бывают такие сюрпризы, что в квартире прописан ребенок, находящийся в детском доме и лишить его права проживания невозможно.
В таком случае появление данного претендента на жилье значительно осложняет жизнь настоящего владельца квартиры. Поскольку временно выбывшие лица могут оспорить совершенную сделку с недвижимостью.
Совет.
а. Требуйте архивную выписку из ОВИР (паспортный стол). Она показывает, кто и когда были прописаны и куда выбыли;
б. Помимо этого обязательно поинтересуйтесь, не ограничена ли прописка в этот дом по каким-либо причинам.
6. Использование фальшивого согласия супруга
Следует помнить, что квартира, приобретенная в браке — это общая собственность супругов. И второй, который фактически не участвует в сделке, должен составить нотариально заверенное добровольное согласие.
Если для сделки предоставляется фальшивый документ, то супруг, кто возражал против совершения сделки, в последующем признает эту сделку недействительной.
7. Наследство
Приобретая квартиру у единственного собственника, права на которую возникли у него в результате наследования недвижимости, необходимо убедиться в отсутствии притязаний других наследников.
Если такие родственники в последующем будут предъявлять свои требования на приобретенную недвижимость, скорее всего данная сделка окажется недействительной.
8. Прямой обман
Распространенными примитивными схемами мошенничества является обычная подмена подписываемых документов. Вместо того, чтобы подписать договор, к примеру, на вывоз мусора или на проведение перепланировки квартиры, Вы подписываете договор дарения. Делаете все абсолютно добровольно и в рамках закона. И в последующем Вам будет очень тяжело доказать, что имелся ввиду другой документ.
9. Инвестирование в строительство квартир
Одна из наиболее опасных схем мошенничества – приобретение квартиры в строящемся объекте недвижимости по договору, не предусмотренному Федеральным Законом 214 ФЗ. Если Вы заключаете не «Договор долевого участия», а какой-то иной документ, то будьте готовы к тому, что на Вашу квартиру может быть несколько претендентов.
Поскольку предлагаемые Вам договоры не регистрируются в Реестре Прав на недвижимое имущество, то мошенники могут продать приобретаемую Вами квартиру даже нескольким покупателям.
10. Продажа квартиры с долгами
Вы купили квартиру. А потом выясняется, что за нее уже давно никто не платил и это бремя полностью ложиться на Ваши плечи. Как в данном случае предостеречь себя от растрат?
Совет.
Требуйте справку об отсутствии долгов по всем коммунальным платежам, а также копию лицевого счета, которые можно заказать в управляющей компании или в ТСЖ);
Требуйте справку об уплате налога на недвижимость (берется в районном отделении налоговой).
11. Продажа нескольким покупателям
Мошенники изготавливают копии документов на современном копировальном оборудовании или получают их дубликаты. Такую подделку можно распознать только при регистрации. Поэтому жулики всеми способами пытаются убедить отдать деньги за квартиру в нотариате – до регистрации.
Совет. Не отдавайте деньги, пока на пройдете регистрацию!
12. «Невменяемый» собственник
Вам продают квартиру, но через какой-то период продавец обращается в суд, чтобы признали сделку недействительной. Так как он в это время был невменяем. Приносит справку из психоневрологического диспансера. Суд с большей долей вероятности вынесет решение в его пользу.
Совет. Требуйте справку из психоневрологического диспансера на всех собственников недвижимости и на их супругов.
13. Сумма в договоре указывается не полностью
Когда человек продает недвижимость, то он обязан заплатить «налог на доход». В том случае, если он продаст квартиру дороже 1 миллиона рублей или разница между покупкой и продажей составляет больше этой суммы.
Поэтому продавец может попросить Вас указать меньшую сумму, чтобы не платить налог. Потом неожиданно подает в суд о расторжении сделки и выплачивает Вам сумму, указанную в договоре.
Как можно избежать мошеннических схем?
Если вы хотите купить недвижимость, то важно не торопиться и не принимать поспешных решений. Нужно тщательно изучить все предлагаемые документы, взвесить все достоинства и недостатки предлагаемого жилья, а также произвести анализ мотивов продавца. И если у вас сомнения, то лучше все приостановить.
Особенно стоит насторожиться, если вы столкнетесь со следующими факторами:
- Квартира имеет низкую стоимость (ниже на 20% и более, если сравнивать с рыночной стоимостью аналогичных квартир). С помощью низких цен мошенники завлекают покупателей, чтобы как можно быстрее сбыть предлагаемую недвижимость.
- У предлагаемой квартиры часто менялись собственники (за три последних года было больше двух сделок, что указывает на проблемы с данным жильем). Исключением в данном случае может быть лишь дарение недвижимости между родственниками. Мошенники обычно проводят целую цепочку сделок, чтобы в итоге создать видимость того, что и жилье, и ее собственник легальны.
Аренда жилплощади с целью ее захвата
Один из наиболее «экстремальных» способов махинаций при аренде жилой недвижимости заключается в аренде квартиры с целью ее захвата. В этом случае арендатор обычно изначально собирается захватить арендуемое жилье и договаривается с хозяином недвижимости именно с этой целью.
Арендуемую квартиру могут захватить и в том случае, если договор аренды, заключаемый между арендодателем и арендатором, не заверяется у нотариуса. В подобной ситуации, по истечении срока аренды, квартирант может отказаться освобождать жилплощадь, не пуская при этом в квартиру ее законного хозяина.
Если такое произошло, следует помнить, что даже в этом случае договор обладает действенной силой, поэтому пострадавшему собственнику необходимо по данному поводу обращаться в суд. Даже несмотря на то, что такие дела обычно разбираются довольно долго, причем хозяин жилья в этом случае будет обязан уплатить все причитающиеся налоги.
✅ Общие признаки мошенничества
Покупка недвижимости для большинства граждан – нечастая процедура, поэтому далеко не у каждого есть достаточный опыт и юридическая осведомленность для своевременного выявления мошенничества. Преступники знают об этом и рассчитывают, прежде всего, на непрофессионализм покупателей.
Существуют общие признаки, которые помогают выявить обман:
- Квартира продается по низкой цене, которая не соответствует ее характеристикам – квадратуре, планировке, числу комнат, расположению дома и т.д. Собственник это может объяснить срочностью продажи, однако спешка указывает на то, что в сделке есть признаки мошенничества.
- Продавец размыто отвечает на вопросы покупателя, не раскрывает всю информацию о собственности.
- Владелец уклоняется от предоставления документов, которые требует покупатель. Отсутствие любой справки – повод задуматься о честности будущей операции.
- Собственник требует слишком большую сумму задатка – есть вероятность, что сделка не будет завершена.
- Реальная планировка квартиры отличается от документального варианта.
Продавец не хочет покидать свое имущество
Эта ситуация встречается реже, но всё же нужно помнить о ней. Чаще всего после заключения той или иной продажи, а может и за какое-то время до неё, продающая сторона решает, что не будет выписываться из помещения. Объяснения обычно простые. Ему некуда переместиться, и поэтому он не проведет такую процедуру. Покупатель же при любой ситуации будет делать все возможное, чтобы выписать старого владельца. Но последний через судебное разбирательство вправе отстоять свои права.
ВНИМАНИЕ !!! Договор может аннулироваться в любую минуту. При этом, основными причинами для этого будут являться обоснованные доводы и возврат полученных при продаже средств.
Проблема может состоять в следующем. Финансы вам не вернут.
Истец очень часто заявляет о том, что деньги были украдены или потрачены на погашение какого-либо кредита или долга. От возврата он не отказывается, но в тоже время просит у суда некоторую отсрочку. Также может делать это поэтапно с каждой заработной платы. И этот возврат может затягиваться на долгие годы.
Если говорить о способах решения такого конфликта, то тут сначала следует разобраться в причинах. Люди сталкиваются с продажей квартиры по нужде, и им бывает действительно некуда пойти.
Согласно всем постановлениям по правовым актам, человек должен освобождать помещение, когда прекращается право пользования. Закон в такой ситуации становится на сторону будущего владельца, и вы можете быть спокойны. Трудности возникают, когда продавец через судебное заседание приостанавливает сделку по реализации имущества. Чтобы не столкнуться с этим, лучше всего в соглашении сразу же прописать все нюансы по поводу сроков выписки. Также лучше всего добавить и пункт о начислении штрафных санкций, если этого не произойдет.
Одним из самых популярных видов мошенничества в сфере недвижимости является обман, основанный на задатке. К продаже предлагается объект недвижимости по очень выгодной цене. На первой же встрече покупателю предъявляются документы, подтверждающие, что имущество действительно принадлежит продавцу.
Покупателя все устраивает, и он заявляет о готовности оформить сделку. Продавец выдвигает условие, что ему нужен задаток. В соответствующем договоре прописывается пункт, что в случае отказа покупателя от сделки, задаток ему не возвращается. После передачи задатка продавцу, покупателю вдруг становятся известны факты, которые на предшествующих встречах были от него скрыты второй стороной, но при этом, они являются очень существенными. Покупатель отказывается от сделки и теряет задаток. Сумма задатка для покупателя не критична, но тем не менее, обман налицо. Хотя, стороны заключили договор, поэтому в формальном смысле действия продавца можно считать законными, и состава преступления в них нет. В сделках с задатком нужно обращать внимание на мелочи, и пытаться понять логику продавца.