Владелец квартиры умер. Что делать наследникам?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Владелец квартиры умер. Что делать наследникам?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Можно ли сдавать квартиру, если еще не вступил в наследство, во многом зависит от жизненных обстоятельств: нужно ли делить квартиру, есть ли у наследников своя недвижимость и т. д. Но на практике именно сдача в аренду наследственной квартиры является одним из самых распространенных сценариев.
Сдача наследственной квартиры в аренду
Наибольшей популярностью у нанимателей пользуются ухоженные одно- и двухкомнатные квартиры стандарт-класса, расположенные в пешей доступности от станций метро или МЦК. Такое жилье не простаивает, оно быстро находит арендаторов и начинает приносить прибыль.
Поэтому если в наследство досталась однушка или двушка рядом с метро, тем более в центре, то такую недвижимость выгоднее сдавать — она всегда найдет своего арендатора и будет приносить владельцу доход.
На практике именно сдача в аренду наследственной квартиры является одним из самых распространенных сценариев.
Алгоритм действий арендатора в случае смерти арендодателя
Если умер арендодатель, что делать простому гражданину? Обычно такая ситуация возникает, если умер арендодатель квартиры, которую снимает гражданин. Проблему можно решить двумя путями: открыв отдельный счет в банке или обратиться к нотариусу.
В первом случае следует предпринять следующие шаги:
- Обратиться в любой банк.
- Объяснить ситуацию и заключить договор, в котором прямо будет прописано, что эти деньги вносятся как арендная плата за конкретное имущество.
- Перечислять деньги ежемесячно в срок, указанный в договоре.
- После предъявления наследником свидетельства о праве собственности на имущество, перевести денежные средства на его счет. Либо выплатить их наличными, взяв расписку о том, что наймополучатель платит арендную плату.
- Договориться с наследником о продлении договора после истечения его срока (в случае необходимости).
Для арендаторов юридических лиц (ЮЛ) и индивидуальных предпринимателей (ИП) лучше использовать вариант, которым могут также воспользоваться граждане.
- Обратится к нотариусу по месту нахождения имущества или жительства умершего.
- Написать заявление с указанием обстоятельств, по которым не можете выполнять свои обязательства.
- Оплатить услуги нотариуса.
- Внести депозит и продолжать вносить его в сроки, указанные в договоре.
Если пропущен срок принятия наследства по завещанию
После истечения 6-месячного срока, отведенного на вступление в наследственные права, нотариус выдает свидетельства обратившимся лицам, закрывает дело и направляет в архив. Если позднее объявляется наследник и заявляет о своих правах, он будет вынужден восстанавливать их через суд в случае, если не было фактического принятия.
На сегодняшний день все завещания занесены в ЕИС, а с 2014 года дополнены образцом документа в электронном виде.
При этом возникают разные ситуации:
- правопреемник, который должен был вступить в наследство по завещанию, уже принял свою долю по закону;
- наследник не знал о завещательном распоряжении в свою пользу и не принимал наследство ни по одному основанию.
В первом случае, если в заявлении о принятии наследства правопреемник указал, что принимает его по всем основаниям, считается, что он не пропустил срок принятия наследства. Следовательно, права наследования имущества по завещанию сохраняются.
Вступление в наследство: банковский вклад
Ситуация с вступлением в наследство на денежные средства сложнее, чем с переоформлением квартиры. Дело в том, что по закону вкладчик не обязан сообщать кому-либо о своих счетах. По этой причине многие вклады остаются невостребованными.
Только в 2020 году появился новый сервис, в котором нотариус может сделать запрос и получить данные о счетах наследодателя в Сбер банке. В 2021 году к системе планируется подключить еще несколько банков. Однако по закону финансовая организация не вправе сообщать сведения о вкладах кому-либо, кроме нотариуса.
Для оформления запроса наследникам необходимо написать заявление о розыске счетов с перечнем банков. Заявление передается нотариусу. Услуга платная.
Финансовые организации присылают ответ на запрос в течение 30 дней. В случае игнорирования запроса наследники могут пожаловаться в Центробанк.
Получение денежных средств с вклада станет возможным только через шесть месяцев после смерти вкладчика. Для выдачи потребуется предъявить паспорт, свидетельство о смерти и свидетельство о вступлении в права наследования. Деньги, полученные по наследству, не облагаются государственной пошлиной.
Сложности также могут возникнуть при наследовании ценных бумаг. Для их оформления необходимо предоставить нотариусу справку от держателя реестра и отчет о стоимости ценных бумаг. Иначе говоря, если наследники не будут знать о наличии акций, получить их невозможно.
Юристы рекомендуют не блокировать сим-карту наследодателя и время от времени пользоваться ею, так как на этот номер телефона может прийти смс от управляющей организации или брокера. Старайтесь не игнорировать звонки и проверяйте почту. Возможно так удастся узнать о дополнительном имуществе, которое необходимо переоформить.
Документы для вступления в наследство на квартиру
Итак, разберемся, какие документы нужны для наследства на квартиру. Изначально нотариус попросит предъявить общегражданский паспорт. После этого будет предложено оформить заявление одного из видов:
- О принятии наследства. Здесь прописывается просьба о принятии наследства и просьба о выдаче свидетельства.
- О выдаче свидетельства о праве на наследство. В этом случае считается, что наследство уже принято. Потребуется перечислить в отношении какого имущества требуется свидетельство.
В заявлении прописываются следующие сведения:
- фамилия, имя, отчество сторон (наследника и наследодателя);
- последнее место проживания наследодателя;
- волеизъявление наследника о том, что он принимает наследство;
- основание наследования – завещание, степень родства;
- дата оформления заявления.
В текст заявления также можно включить данные о других наследниках и составе наследственной массы. Готовое заявление может быть передано лично, через представителя по доверенности или по почте (предварительно потребуется заверить подпись).
Помимо этого, нотариусу предъявляется:
- свидетельство о смерти наследодателя;
- документы, подтверждающие степень родства (при наследовании по закону);
- завещание (если есть);
- выписку из лицевого счета или домовой книги в качестве подтверждения последнего места регистрации наследодателя.
Отвечает юрисконсульт офиса «Савеловское» департамента вторичного рынка «ИНКОМ-недвижимость» Светлана Соловьева:
В соответствии с действующим законодательством, имущество наследодателя признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, поэтому право собственности на квартиру переходит к наследнику с момента смерти собственника. Неиспользование квартиры новым собственником не освобождает его от внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Таким образом, обязанность по оплате коммунальных платежей со дня смерти собственника возлагается на его наследников, и этот долг списанию не подлежит.
Гражданину лишь может быть предоставлена отсрочка или рассрочка по оплате коммунальных услуг, если будет заключено соответствующее соглашение между собственником и организацией, предоставляющей коммунальные услуги.
Сколько стоит вступить в наследство на квартиру
При вступлении в наследство на квартиру потребуется уплатить госпошлину. Она рассчитывается исходя из стоимости недвижимости:
- 0,3 %, но не больше 100 000 рублей для ближайших родственников наследодателя (дети, муж/жена, родители, братья/сестры);
- 0,6 %, но не больше 1 000 000 рублей для всех остальных наследников.
Физическим лицам нужно платить госпошлину только в следующих случаях (ст. 333.38 НК РФ):
- если они проживали с наследодателем совместно и продолжают проживать в наследуемом объекте недвижимости после его смерти;
- если наследуется имущество гражданина, погибшего в ходе или по итогам выполнения дела государственной важности;
- наследуется банковский вклад или денежные средства;
- наследник не достиг совершеннолетия;
- наследуют имущество лица, страдающие психическими расстройствами;
- иные случаи, предусмотренные действующим законодательством.
Сдача наследственной квартиры в аренду
Решение сдавать или продавать квартиру, доставшуюся в наследство, во многом зависит от жизненных обстоятельств: нужно ли делить квартиру, есть ли у наследников своя недвижимость и т. д. Но на практике именно сдача в аренду наследственной квартиры является одним из самых распространенных сценариев. По оценкам риелторской компании «Инком-Недвижимость», 60% арендного жилья в массовом сегменте Москвы приходится на объекты, которые были получены по наследству или по договору дарения.
Наибольшей популярностью у нанимателей пользуются ухоженные одно- и двухкомнатные квартиры стандарт-класса, расположенные в пешей доступности от станций метро или МЦК. Такое жилье не простаивает, оно быстро находит арендаторов и начинает приносить прибыль, отметила замдиректора департамента аренды квартир «Инком-Недвижимости» Оксана Полякова. Поэтому если в наследство досталась однушка или двушка рядом с метро, тем более в центре, то такую недвижимость выгоднее сдавать — она всегда найдет своего арендатора и будет приносить владельцу доход.
Как уже было сказано выше, вместе с имуществом и правами наследуются и долги — они переходят к наследникам как единое целое. Это правило непреложное и закреплено в положениях ст. 1175 ГК РФ и ст. 1112 ГК РФ. Таким образом, если гражданин наследует жилое помещение (квартиру, дом), то он будет обязан оплатить и долги умершего, в том числе по коммунальным платежам, отметила член Федеральной нотариальной палаты (ФНП) нотариус Ольга Фрик.
В то же время закон предусматривает, что каждый из наследников отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества. Например, если квартира делится на трех человек, то долг по ЖКХ также делится на три части. При этом один наследник не отвечает по обязательствам за другого. Также существует срок исковой давности по коммунальным долгам. Он составляет три года. Это значит, что наследники будут оплачивать задолженность по ЖКУ только за последние три года, даже если долг копился в течение большего времени.
Действующим законодательством установлен срок вступления в наследство — шесть месяцев с момента смерти наследодателя. Такой порядок применяется к обоим способам вступления в наследство — по завещанию и по закону. Если данный срок пропущен и человек не успел вступить в наследство, то восстановить свое право можно будет через суд, отметил адвокат адвокатской палаты Москвы Александр Иноядов. Для этого должны быть уважительные причины — наследник не знал об открытии наследства (от него скрыли факт смерти наследодателя) или пропустил указанный срок по другим уважительным причинам — тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность, длительная командировка и т. п.
Достаточно часто возникают ситуации, когда наследники для оформления наследства, например на квартиру, своевременно не обращаются к нотариусу и продолжают там проживать несколько лет, отметила нотариус Ольга Фрик. Например, умирают дедушка и бабушка, которые были собственниками квартиры. Потом умирают проживающие в этой квартире дети наследодателей, которые так и не оформили наследственные права после смерти своих родителей. В итоге к нотариусу за оформлением наследства обращаются внуки.
Несмотря на тот факт, что прошло немало времени, а наследство не было оформлено их родителями, при определенных обстоятельствах вопрос оформления прав наследников, в данном случае внуков, может быть решен нотариусом без обращения в суд.
«Согласно Гражданскому кодексу, наследник является собственником имущества, если он наследство принял — например, на момент смерти проживал совместно с наследодателем в квартире. Таким образом, внуки имеют возможность получить свидетельства о праве на наследство на квартиру после смерти своих родителей даже в том случае, если последние не оформили свои наследственные права», — отметила нотариус.
Для этого наследникам необходимо предоставить нотариусу документ, подтверждающий, что наследодатель фактически принял наследство, — например, справку с места жительства о том, что их умершие родители проживали совместно с дедушкой и бабушкой на момент смерти последних.
Сколько будет стоить получение наследства
За свидетельство о праве на наследство придётся заплатить госпошлину. Для детей, супруга, родителей, братьев и сестёр покойного она составит 0,3% стоимости полученного имущества — но не больше 100 тысяч рублей. Остальным придётся заплатить 0,6% — но не более 1 миллиона рублей.
Стоимость имущества определяют профильные госорганы или специализированные организации с лицензией.
Госпошлину могут не платить:
- Герои Советского Союза и РФ, полные кавалеры ордена Славы, участники и инвалиды ВОВ.
- Граждане, получающие жильё, в котором проживали вместе с умершим.
- Те, кто получает в наследство вклады в банках, страховку, авторские вознаграждения.
- Наследники лиц, которые погибли при выполнении гражданского долга или стали жертвами политических репрессий.
Особенности налогообложения в случае смерти арендодателя
В случае, если договор заключен между двумя физическими лицами, арендодатель, получающий средства, должен самостоятельно уплачивать НДФЛ. Арендатора этот вопрос не должен беспокоить.
Если в качестве арендодателя выступал ИП, перечислять деньги на старый счет нет смысла. Да, вы сможете доказать, что не просрочили арендные платежи. Это хорошо в том случае, если наследник точно известен и действительно вступит в свои права позже. Но кто-то снимет деньги со счета, и появится другой наследник – претензию могут предъявить вам.
Кроме того, если вы сами являетесь ИП или ЮЛ, то как арендатор у физического лица вы являетесь налоговым агентом и обязаны удерживать и уплачивать в бюджет налог с арендной платы. А также включать данные в ежеквартальный 6-НДФЛ. Пока ваш арендодатель ИП, это делает он самостоятельно. Но если им станет физическое лицо без такого статуса, вы будете обязаны делать это за него. И получится, что 6 месяцев нарушался закон.
Сложности возникнут после смерти индивидуального предпринимателя – плательщика по общей системе налогообложения (ОСН). По договору платежи также буду идти с НДС. Но в зависимости от того, кому перейдет имущество, скорее всего, принять налог к вычету не получится. Если наследник физическое лицо или ИП на другой системе налогообложения, выдать счет-фактуры с НДС за данный период н просто не сможет.
Если на счету все это время находились деньги, то после вступления в наследство необходимо разобраться об уплате налогов.
- Если наследник ИП, он самостоятельно должен заплатить налоги.
- Если наследник физическое лицо, а вы ИП или ЮЛ – НДФЛ должны заплатить вы. Также следует подать отчетность по его уплате.
- Если наследник и вы на ОСН, то необходимо решить вопрос о зачете НДС и получить счет-фактуру за последние полгода.
- Если наследник на упрощенке, НДС следует исключить из договора аренды.
Можно ли сдавать квартиру до вступления в наследство
Основания для сдачи квартиру в аренду до вступления в наследство в российском законодательстве есть, хотя прямое прочтение нормы ГК РФ о сдаче в аренду указывает на уже оформленные права собственности. Коллизия связана с фактическим принятием наследства и обязанностью наследников содержать имущество.
Можно даже заключить договор, но зарегистрировать его не получится, так как потребуется документ, удостоверяющий собственность, в котором указаны уже новые собственники.
В большинстве случае договор аренды в России не регистрируется, но в ряде случаев он представляется важным. Например, для арендаторов — юридических лиц или в рассматриваемом случае.
В случае выбора наследственной квартиры для аренды до выдачи свидетельства о праве наследство краткосрочный договор может быть заключен на период, не превышающий 12 месяцев, что не требует обязательной регистрации.
В договоре нужно оговорить, что арендодатель (-и) вступает в наследство, что и как он гарантирует в случае появления иных наследников. какие средства должен будет выплатить в случае форс-мажора и выселения арендатора. Арендатор в данном случае рискует, что ему придется освободить квартиру или дом, если иные наследники, появившиеся после заключения договора аренды и заселения, потребуют освободить имущество или добьются наложения ареста на него.
Такая ситуация может сложиться в отношении квартир, уже сдававшихся в аренду, когда арендатор остается на месте, а собственник меняется. В современных условиях превышения предложения над спросом на арендное жилье в крупных городах проще выбрать иной вариант или добиться дополнительной скидки на период оформления прав собственности, не вносить гарантийный депозит, обсудить выплату комиссии риелтору за счет арендодателя.
Какие права есть у наследников
Чтoбы пoлyчить квapтиpy пo нacлeдcтвy, нaдo пoдaть зaявлeниe c дoкyмeнтaми нoтapиycy.
Ecли нacлeдникoв нecкoлькo и нe извecтнo oткpывaлocь нacлeдcтвeннoe дeлo или нeт — пpoвepяeм инфopмaцию нa caйтe Фeдepaльнoй нoтapиaльнoй пaлaты.
Пo нacлeдcтвy пepexoдят нe тoлькo квapтиpы, нo и дoлги нacлeдoдaтeля.
Пocлe cмepти зaeмщикa, дoлги пo yмoлчaнию включaютcя в нacлeдcтвo. Ecли нacлeдники пpимyт нacлeдcтвo, кpeдитopы мoгyт пoтpeбoвaть дoлг в тeчeниe 3 лeт.
Кaк yзнaть тoчнyю cyммy дoлгoв:
- Ecли нe извecтнo кaкиe дoлги были y yмepшeгo, — пpocим нoтapиyca cдeлaть зaпpoc в Бюpo кpeдитныx иcтopий.
- Ecли извecтны бaнки, гдe нacлeдoдaтeль бpaл кpeдиты, — cooбщaeм инфopмaцию нoтapиycy. Нoтapиyc oтпpaвит зaпpocы в кpeдитныe opгaнизaции и caм oпpeдeлит, кaкoe кoличecтвo дoлгoв пepeйдeт нacлeдникy вмecтe c квapтиpoй.
Пepeд тeм кaк пpинять квapтиpy в нacлeдcтвo, нyжнo oцeнить cтoимocть квapтиpы и кoличecтвo дoлгoв.
С какими проблемами можно столкнуться, получая квартиру в наследство
Несмотря на то, что в каждом конкретном случае нотариусом запрашиваются разные документы, можно составить список общеобязательных документов и справок:
- подлинник свидетельства о смерти наследователя;
- справка о зарегистрированных лицах в квартире;
- паспорт наследника или свидетельство о рождении (для несовершеннолетних);
- документы, подтверждающие наличие родства;
- завещание, если таковое имеется;
- список предполагаемых наследников;
- правоустанавливающий документ на квартиру: договор приобретения, дарения, приватизации.
Помимо них потребуются:
- справка — экспликация из БТИ;
- справка из БТИ об оценке квартиры;
- выписка из ЕГРП;
- выписка из лицевого счета о наличии /отсутствии задолженностей по коммунальным услугам.
Это не окончательный перечень документов, например, нотариус может запросить при необходимости и иные, например, о перемене фамилии, о расторжении брака. В интересах заявителя представить документы, благодаря которым ему будет снижена сумма госпошлины (документы об инвалидности).
Законодательство не устанавливает обязанности наследников платить налоги при получении ими по наследству квартиры. Им придется оплатить только сумму госпошлины перед получением на руки свидетельства о праве на наследство, в котором закреплено их право собственности на нее.
Размер госпошлины установлен в процентном соотношении к стоимости квартиры. Причем стоимость наследства может подтверждаться разными документами. Это может быть акт оценки независимого оценщика. Или справки об инвентаризационной или кадастровой ее стоимости. Право выбора документа для расчета подлежащей уплате суммы принадлежит только самому наследнику.
Если завещатель при составлении завещания определил судьбу принадлежащей ему квартиры, то она достается указанным в завещании лицам в долях, предусмотренных им. При отсутствии завещания предстоит определить наследников квартиры, исходя из родственных отношений, которые связывали их с наследодателем.
Всех родственников можно подразделить на следующие группы:
- родители, супруг, дети;
- родные и неполнородные сестры, братья, дедушки, бабушки;
- родные тети, дяди;
- прабабушки, прадедушки;
- двоюродные внучки, внуки, бабушки, дедушки;
- двоюродные правнучки, правнуки, племянники, племянницы, тети, дяди;
- лица, не являющиеся родственниками: пасынки, падчерицы, отчим, мачеха;
- нетрудоспособные иждивенцы.
Наследование ими происходит строго в порядке очередности. К примеру, наследники второй очереди (сестры и братья, дедушки и бабушки) смогут получить квартиру только в том случае, если не окажется наследников предыдущей очереди или они не захотят принимать наследство.
Особо следует отметить лиц, которые могут получить долю в наследстве, даже не будучи указанными в завещании.
Нотариус при наличии завещания обязан проверить имелись ли у завещателя:
- нетрудоспособные родители и супруг;
- ребенок наследодателя, рожденный после его смерти;
- несовершеннолетние дети (учитываются родные и усыновленные дети, которые по закону имеют одинаковые права и обязанности). Их интересы в процессе оформления наследства будут представлены их законными представителями;
- иные иждивенцы.
Закон предусматривает, что если таковые родственники имеются, то доля тех лиц, в пользу которых было составлено завещание, будет уменьшена. А эти наследники, интересы которых защищаются законом, получат половину того, что причиталось бы им по закону.
Наследники смогут получить по наследству квартиру умершего родственника только в том случае, если она была приватизирована им. В противном случае единственным ее собственником будет являться государство (статья 1112 ГК РФ).
Если с умершим проживали другие члены семьи и были прописаны в квартире, то им не стоит опасаться того, что они будут выселены. Они смогут подписать договор социального найма квартиры или получить ордер на свое имя.
Для этого им следует:
- подать заявление в уполномоченный орган;
- доказать факт приписки в квартире;
- иметь лицевой счет на нее, ордер или договор найма;
- представить документы о родстве с умершим;
- написать заявление в суд.
Впоследствии члены семьи смогут в установленном порядке оформить приватизацию данной квартиры и стать ее собственниками не по наследованию, а в результате приватизации.
Желательно, чтобы еще при жизни основного нанимателя был переделан договор с жилищным фондом. Хотя члены его семьи пользуются теми же правами, договор заключается лишь с одним человеком. И если наследник заранее получит полноправный статус в договоре социального найма, то можно немедленно приступить к процедуре приватизации квартиры.
Но смерть непредсказуема, поэтому только единицам людей подходит такой вариант. Если смерть нанимателя застигла его родственников врасплох, то есть лишь один вариант оформить и наследовать неприватизированную квартиру — иметь в ней регистрацию. Зарегистрированные в неприватизированной квартире лица — единственные, кто имеет право без очереди оформить новый договор. Если же наследники не проживали и не были зарегистрированы в квартире, по закону они не имеют права на нее претендовать. Такая квартира автоматически передается очередникам на жилье. Но можно начать оформление нового договора.
Потому что иначе вы так и не станете собственником жилья, а значит, после смерти нынешнего нанимателя остается риск упустить жилплощадь. Неприватизированную квартиру нельзя продать, сдать в аренду, наследовать. Жильцам такой квартиры отведены лишь права на бессрочное проживание и ремонт.
Получив новый договор из своего муниципалитета на руки, немедленно подавайте заявку в БТИ на приватизацию неприватизированной жилплощади, чтобы уже ваши наследники стали полноправными собственниками недвижимости.
Есть несколько категорий недвижимости, которые нельзя унаследовать таким образом:
- Комнаты в общежитиях и коммуналках
- Находящиеся в аварийных зданиях
- Находящиеся в собственности у муниципалитетов закрытых городов
- Находящиеся в служебных зданиях
Споры ведутся о том, как можно приватизировать комнату в коммунальной квартире. На общих основаниях закона это сделать не получится. Судебная практика показывает, что это сделать можно, но лишь с согласия всех соседей и при хорошем состоянии квартиры.
Как видите, смерть старого съемщика жилья не является препятствием к приватизации. Главное — принять превентивные меры, зарегистрировать какого-нибудь члена семьи в квартире старого человека, чтобы оформить на себя договор социального найма и быстрее начать приватизацию. Только так квартира впредь может передаваться по наследству нормально, через завещание.
Видео: советы и рекомендации юриста о признании права приватизации неприватизированной квартиры.